鄉下農民房如何過戶
我是雕叔，專研樓市十餘年在數十座城市投資買房，長期進行實地市場調研，選擇大於努力！未來10年依然可以靠買房躺著賺錢
買房問題請私信提問
提問：福田 皇達東方雅苑 南山 京基御景峰 哪個更好
回答：如果一定要二選一的話，肯定是後者。東方雅苑的品質不錯，但是有17年的房齡了，只有學位才能拯救遲暮的美人，否則只能在歲月長河裡泯然眾人。片區沒有什麼成長性，也沒有大量人口匯入，光靠吃福田的老本，沒有拿得出手的硬核是不夠的。十年前人們提及皇崗的時候就在說HETAO,十年過去了，空有深圳人民的一廂情願，而今時今日的H-K，對面的建設恐怕依然還會是停留在藍圖上。京基御景峰雖也不算一個特別好的標的，但是在增量上和樓盤的後勁都是好過於前者的。
提問：請問雕叔，資金總量400萬，買鹽田區的佳兆業新房還是光明龍光玖龍臺公寓？或老師有更好的建議？
回答：在我們成為土豪之前多念幾遍：不要買公寓不要買公寓不要買公寓鹽田能不能買，主要從內生需求，外溢需求，以及深圳還有第三種需求，投資需求來看。鹽田的主要產業是港口物流以及小打小鬧的旅遊產業，前者低附加值低薪，後者帶不來購買力。第二，外溢需求，8號線強連線羅湖，弱連線福田，羅湖由於寫字樓老舊，城市建設過早，歷史包袱重，產業只剩一些娛樂餐飲，零售，物流以及小型貿易，這些對房價都是弱推動力。那福田人會不會買鹽田呢？對於深圳人民來說，龍崗如果是鄉下，那山的那邊海的那邊的鹽田就是另一個世界，自然投資熱錢也不會進來，所以你是外地純投資，佳兆業也不算一個好的標的。
提問：雕叔您好，想請教您一個問題。從投資角度講，在自己能力範圍內，在其他條件都一樣的情況下，是否房子價格越高越好？比如同一個小區的四房對三房。因為我理解加了槓桿的投資，只要收益能超過資金成本，也就是房價漲幅超過貸款利率，就是賺了。但是同小區四房和三房漲幅會一樣嘛？或者同一板塊下，產品差不多的小區漲幅會一樣嘛？
回答：你的問題價值500萬，好多人蒙查查跟本關心不到這些問題的所在，這才是投資世界裡最著迷的地方1、房產投資賺錢有兩類，一類是賺取增長率，比如城郊結合部單價由2萬增長到3萬，那麼增長率50%；一類是賺取絕對值，比如豬心的房子900萬買入，漲到1100萬賺取200萬，但增長率只有22%2、所以，資金量大的，直接買大貨買總價高的是對的，資金量小的，而且房票又有，那麼就直接買城郊結合部好了3、我認為，買同一個小區的四房，一定是好過三房的，因為同小區的二房換三房，三房換四房這條路徑是通的，非常順暢，四房因為稀缺所以才貴希望對你有啟發
提問：手裡只有現金110萬、有首套房資格。是現在就上車、還是繼續等待到年底湊到160萬再上車呢？還是去西安老家投資一套房、感覺110萬、在深圳太少了。要是能上車、投資什麼盤、未來空間大、可以作為換房的子彈呢、小孩子還有四年才上小學。
回答：你好，大單優先原則，110優先入手深圳。在推薦的板塊內淘筍，年底確定能湊到160萬，有合適的盤可以直接入手，做一筆首付貸或者信用貸融資。總價500萬2種建倉思路：1.福田和南山的小戶型學位房：買麒麟、南海、育才、大沖、石廈、福外的雙學位房，這個價位的問題不大。這些盤價格相對穩。2.寶安和龍華的剛需戶型投資房：關注上塘 碧海 沙井 板塊，學區差一點，但是未來潛力大。根據你的月供能力 工作地點 和學區需求再匹配樓盤
提問：問題：300-400萬總價投資怎麼選我的資質：前海、惠陽淡水各一個按揭中的房子，都賣不掉；單身，計劃找一個離異中的親戚結婚以家庭名義全款投資一套；碼農，年收入保底30，努一努60，目前月供2萬，自有資金100萬。目前關注的區域：紅山上塘片區、寶中碧海西鄉片區看過後的意向房子：龍華：華業玫瑰四季一期1房1廳、潛龍曼海寧1房或1房1廳、金地上塘道1房1廳；寶安：花樣年1房、碧海君庭1房1廳、富通城1房、合正匯一城1房1廳想諮詢雕叔先生：1我關注的片區和房子方向對不對呢？2我目前的意向房子哪個會漲幅最好呢？3我這樣的資質有沒有更好的推薦或建議呢？4 有希望說服我姐姐借我300萬左右，一起合夥買一個深圳房子，如果這樣就有可能拿下一個750-850的房子，如果這個總價投資，雕叔先生的推薦區域是什麼呢？5 如果750-850的房子在寶中碧海兩房，前海兩房，紅山上塘3房裡面選，哪個漲幅好呢？6最近潤璽1上熱搜，會出不好的政策嗎，是買房的時機嗎
回答：你好，當下的選籌，跟新政之前有很大的區別雖然這2個板塊，都是我們看好的板塊，但是現在的價效比和板塊支撐力對比，更傾向入手碧海。板塊之間分化嚴重：上塘是福田的外溢板塊，福田整個區域價格開始回落，所以上塘板塊也全軍覆沒。碧海是南山的外溢板塊。南山產業支撐力和購買力很強，所以優質板塊價格依然堅挺。碧海板塊更新，目前價格還在逆勢上漲，但是西鄉已經價格已經開始微跌。這幾個樓盤，優先富通城
提問：你好！我目前住西鄉樂園小區，這房子有歷史遺留問題，是豬肝色房產證，買賣不能過戶，2015年投資龍崗振作天巒89平，目前有現金150萬，想繼續投資，考慮到幾年後小孩上初中，考慮寶安中學學位的房子，可太貴，暫時也沒名額，因為有一套農民房有房產證也能在不動產中心查到，最近有人介紹西鄉的嶺下花園170萬，附近新建地鐵，但這也是豬肝色房產證，想問問這個嶺下花園是否能投資？還是賣掉振業天巒後買寶中學位房？
回答：你好，深圳小產權會隨著市場漲，維持在同地段商品房約三分之一的價格，不能貸款，沒有投資價值；小產權通常是一些專業玩家在玩，包租做酒店等。農民房有黑科技，可以提前拿下能轉正的房等拆遷，普通人玩不了。只適合村長。如果非專業人士，建議入手正規商品房。可以考慮出售樂園小區，透過合同交易。
提問：如果惠陽劃入深圳，對龍崗中心是利空麼？
回答：1. “擴容”的實質，是增加土地供應。2. 為什麼要增加土地供應呢？因為如果不增加，土地這個生產要素的緊缺，會產生一系列的連鎖反應，例如：生產經營活動受限、減緩人才吸納速度、影響社會穩定和諧等。只短期內對存量房東有利，長期對經濟不利，對存量房東、租客、各行各業從業者也都不利。3. 房東的競爭對手，不是買家或租客，而是另一個房東。4. 土地供應多了，房子供應自然也就多了。房子供應多了，短期內對存量房的價格自然會產生一定的抑制。5. 但長期看，又會提升城市的競爭力，從而吸引更多好的產業和人才，使城市在全國、全球的相對排名上升，最終又會利好總體房價。而且這種利好房價，靠的是最根本的經濟發展，而不是以掐死供應、損害經濟為前提。6. 如果“擴容”的主要手段，是把購買力往尚餘一些土地資源的周邊城市疏導，例如：東莞、惠州、南沙、中山，那麼短期內對龍崗等非核心板塊自然是利空，因為競爭者變多了。7. 但根據5，長期看是利好，因為城市整體在變好。
提問：雕叔大大，你好，我跟老公一人名下一套房，自住碧水龍庭三房，福田彩天名苑一套小兩房，因為感覺福田小兩房一直沒怎麼漲就於上月把它賣了，到手280萬，因為是家庭二套所以首付得五成，感覺買不到什麼好房子，現觀注到光明金融街快開盤了，是否值得投資？還是等沙井海城，感覺沙井海岸城太熱未必能買到，請老師指點，感謝
回答：你好，感謝讚賞！彩天名苑這個樓盤在福田一直屬於價格窪地，樓齡、產品較老舊，所以漲幅有限，出手思路正確。我們星球內推薦的限價新盤，比如海岸城 金融城 華強城，都可以重點關注。華潤城也可以試試，如果能搶到，碧水龍庭可以申請銀行加按揭融資拿下。此外二手房主要淘一淘沙井板塊地鐵沿線的次新盤。
提問：深戶，預算150萬，五成首付。資金有限，是應該買福田南山的破舊樓梯房，還是買大運坪山？有樓盤推薦嗎？謝謝。
回答：這個資金量不建議去買福田南山的無學區老破小，應該去搏東部，具體選擇要根據個人需求，加雕叔雕叔諮詢選籌。
提問：雕叔老師您好。我們去年8月份在福田都市花園買了一套78平小三房。現在手上有400萬，想再買一套房。目前，我和老公都在西麗大學城這邊上班，寶寶1歲，準備過兩年要老二，租住在德意名居四房，但是德意名居現在價格炒很高，沒有合適的戶型。另外，我們看了民治的春華四季園，環境好但是上班有點遠。想聽聽您的建議，我們現在該考慮自住，還是選個樓盤投資算了。謝謝。
回答：春華四季園:2007年入夥，容積率1.9，42棟樓1200多戶，高增送，面積從61平兩室到230平六室，除了兩室多邊形的戶型外，其他戶型都不錯，有個利好是小區旁新建個小學，整個論坂田綠化率和舒適度除了萬科城就數春華四季園了，居住不錯，設計很用心。缺點是對面是個物流園，小區本身體量太大，離地鐵又太遠配套相對不夠完善，缺乏醫院、地鐵、商業和好的學校。周圍環境相對較差，農民房扎堆短期內難以改造。我的看法是：1. 坂雪崗科技城和十號線對區域有一定推動作用；2. 熱門板塊漲幅比較大，這一區域價格卻波動比較小，存在一定的抄底優勢；3. 大社群居住舒適，但不適合投資，因為同一時間內放盤量太高，賣家沒有優勢，類似社群還有桃源村、桃源居。400萬其實能選擇的板塊比較多，如果月供能力不錯，可以關注西麗 後海和蛇口板塊。
很多人在評論區給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一一回復
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