上坤雲棲麓離小蜀山是不是很近
樂居買房訊
2021年合肥最後一次集中供地將於11月29日開始，運河新城又拿出一宗面積49。78畝的地塊，情況如何？有哪些優劣勢呢？
跟著我們的航拍實探，一起搶先了解吧~
實探運河新城新地塊
已有2家房企提前探營
此次實探的是蜀山SS202119號地塊，緊鄰高速時代書院，位於蜀山區楊河灣路南、豌豆窪路東。
土地面積49。78畝，居住，容積率≤2。0，起始價868萬元/畝，競買保證金9000萬，居住最高限價990萬元/畝，地塊最高總價49282萬元。
配建保障性租賃住房比例（毛坯）≥20%，商品住宅（毛坯）平均備案價格15014元/㎡。
競買包括三個階段：第一階段競價，第二階段競商品住宅的裝配率，從30%開始競拍，第三階段搖號。若本宗地在拍賣第一階段成交，則競得人須嚴格按照有關要求，使用裝配式建築技術，裝配率不低於30%。
從現場來看，該地塊已經用推土機進行清理過，整體較平整，後期開發前的清理平整工作預計會比較快。
該地塊面積較小，只有49。78畝，容積率2。0，按照一套房100㎡計算，預計可提供633套左右房源。不過，根據競買要求，須配建不少於總建築面積20%的保障性租賃住房。這意味著，SS202119號地塊可售房源不到500套。
雖然運河新城新地塊可售房源不多，但關注度絲毫未受影響，探地當日有2家房企現場考察，實際關注房企只會更多。
此次運河新城的SS202119號地塊與同為今年集中供地拍賣的運河新城SS202106、SS202105號地塊，位置相近，時間相近，預計價格和受關注度程度也相似。
在今年6月3日集中供地中，蜀山區SS202106號地塊，共有27家房企參與競拍，最終被旭輝以住宅樓面價8291。66元/㎡競得。蜀山區SS202105號地塊，共有31家房企參與競拍，最終被通和以樓面價8291。66元/㎡競得。
因此，可以預測SS202119號地塊的樓面積預計也在8300元/㎡左右，也將吸引大批房企爭奪。
目前地塊周邊處於開發前期，相較於整個運河新城範圍，目前已開發的地塊介面較少，空地較多，預計後期也將會入市。
配套欠缺
規劃有待落實
目前運河新城板塊內商業、醫療、學校等生活配套比較短缺，雖然板塊內的規劃較多，但是有多少規劃可以落實需要時間的檢驗。
教育配套方面，北側有高速時代書院代建的一所30班小學以及24班初中，按蜀山區的教育安排，預計會納入安居苑小學教育集團和50中西校教育集團進行管理，24班初中西側預留有高中用地。雖然地塊的小學和初中未來可能會納入名校教育集團，但是教育質量要打個問號，畢竟合肥教育集團化，並不是所有學校都能出成績。
交通方面，臨近長江西路、三乘寺路主幹道，在長江西路這條路上有王拐崗公交站，29路公交途徑此處，發車間隔時間較長。
商業配套方面，周邊商業比較匱乏，暫時沒有大型商場。若有更高購物需求，可以前往高新區奧特萊斯購物中心（直線距離約7。2公里）、銀泰城（直線距離約8。8公里）進行購物。
生態環境方面，板塊內處於待開發狀態，暫無汙染性企業，汙染較小，環境較好。不過距離小蜀山陵園實際體驗會覺得非常近，開車從小蜀山到SS202119號地塊只要4分鐘，站在三乘寺路上遠眺，也可以清晰地看見小蜀山。
目前運河新城還在建設規劃階段，各項配套有待落實，如果想在此居住的話，可能還要等5年以上。但是整個介面比較新，道路寬闊、樓盤林立，可能年輕人會比較喜歡。
新房眾多
從1.2萬/㎡來到1.6萬/㎡
目前板塊內京冠悅榮府（均價12516元/㎡）已經售完交付，還有6盤有房源，其中3盤已入市，還有3盤待入市。加上即將出讓的SS202119號地塊，運河新城“六小龍”格局即將升級至“7子混戰”，彼此間距離相近，競爭壓力不小。
6盤中拿地較早的是上坤雲棲麓和龍湖文德璟宸天著，相較於後面4盤拿地成本較低，入市較早，毛坯交付，備案價格為14999元/㎡。
高速時代書院和方遠文璟花園是去年11月拿地，拿地成本相較於前兩盤已經有所上升，而且由於高速代建較多，所以成本也較高，所以這4盤中，高速的價格較高，毛坯小高層均價達到了16299元/㎡。
通和融創融耀星辰和旭輝望江來都是今年6月合肥首次集中供地拿地，並且給出了毛坯限價15047元/㎡。目前旭輝望江來售樓部已開，預計下月中旬首開，裝修交付，價格尚未釋放。通和融耀星辰的程序稍慢，售樓部尚未開放，首開時間未定，預計也是裝修交付。
從2019年京冠悅榮府均價12416元/㎡，到2021年高速時代書院的均價16299元/㎡，板塊的價值受到合肥人的認可程度迅速提升，之後，若板塊內新房裝修入市，價格恐怕要再上一個臺階。
荒地一片還是未來可期？
未來交給時間判斷
總的來看，運河新城板塊內還是受到房企和買房人很大關注的。
目前主要受人詬病的是他的板塊內荒蕪一片，配套欠缺。
但是其有著自己獨有的優勢，首先該板塊是新興板塊，相較於高價的濱湖新區、去化難的北城新區、老城區較多的東部新中心，運河新城相當於白紙一張，方便後期政策和規劃的快速落地。
其次，該板塊屬於蜀山區，而且臨近高新，可以承接兩大區域的外溢人口。而且相較於這兩個區域的房價來說，該板塊的價格相對較低，更容易上車，具有較大價格優勢。所以運河新城對於改善或者自主來說都是一個不錯的選擇。
再來說一說劣勢：當下我國人口紅利逐漸消失，城市發展很難再出現爆發式增長。如果沒有足夠的新增人口，新區的規劃和建設很難得到保證，選擇新城的風險會比選擇老城區的風險大。
結語
上坤雲棲麓是合肥“4。6新政”後首個搖號盤，龍湖文德璟宸天著和高速時代書院也都觸發過搖號，所以從之前的樓市表現上來看，板塊內的房子都“不愁賣”，開發商也樂意在板塊內進駐。所以這次這次運河新城的地塊預計也會吸引開發商們的爭搶。
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文章來源：樂居買房