築城垣是什麼意思
作者丨王迪
出品丨焦點財經
房地產的變革調整正刺激行業內部分化的層層侵蝕：一、二線與三、四線市場表現與政策放鬆的分化、民營與國央企房企融資及發展土壤的分化、民營房企內部經營狀態的分化，以及地產與物業等細分賽道的分化。
市場、行業、企業及賽道的分化形態，讓適者生存的法則更加凸顯。
前有物管巨頭碧桂園服務在業績會與地產再度“劃清界線”，強調自己為獨立上市公司，後有時代鄰里管理層稱，時代中國調整銷售目標對自身影響不大。
作為曾經的地產附屬，物業這一細分領域因機遇、發展空間、模式等與地產不同，正與母公司呈現“分道揚鑣”的境況。
一方面，遭遇流動性危機的房企為自救謀求分拆物業上市、或無奈棄子“回血”，另一方面，內生性強的物管公司試圖實現“青出於藍而勝於藍”的自我發展。
一場被動及主動的“向左走、向右走”分化正在呈現。
從行業發展潛力來看，地產18萬億規模觸頂的行業焦慮逐漸顯現，這是眾多房企管理層在業績會上表達的共識。萬科董事會主席鬱亮在業績會上表示，18萬億元或是房地產開發行業的天花板。
兩者“分手”的原因，不外乎於房地產投資銷售承壓，引發物管行業及公司發展擔憂。一是擔憂開發規模萎縮對物管成長性形成不利影響；二是擔憂流動性壓力擴散造成開發商轉讓物業股權，進而導致物企控制權變更或核心資產流失風險。
兩種截然不同的期望，與地產及物業的業績表現密不可分。
焦點財經從目前已經公佈的2021年地產公司及物管、商管公司盈利情況進行梳理發現，地產公司營收及歸母淨利潤呈現增長乏力的現象，地產公司歸母淨利潤斷崖式下滑、“增收不增利”成為行業普遍現象，而多數物管公司營收及歸母淨利潤則呈現較大漲幅。
上揚與下跌的反差，在某種程度中，造就了地產與物業“分手”的境況。個別物管公司盈利遭到母公司拖累，或成為管公司想要獨立發展的原因之一。
從2021年品牌房企營收排位來看，碧桂園、萬科、中海、龍湖、華潤置地、新城控股、旭輝、綠城中國營收增長率分別為13。01%、8。04、30。38%、21。04%、18。11%、15。64%、50。19%、52。38%。在地產營收前8強中，營收增長率達到40%以上的，僅有旭輝和綠城。
反觀物企營收排行前8位，碧桂園服務、雅生活服務、綠城服務、保利物業、中海物業、華潤永珍生活、世茂服務、融創服務營收增長率分別為84。89%、40。43%、24。35%、34。16%、44。27%、30。93%、67。65%、70。98%，營收增長率超過40%以上的佔到一半。
就地產營收前8強來看，歸屬股東淨利潤下滑的房企佔到5席，而物企前8強中，歸屬股東淨利潤全部實現增長。就房企營收前15強房企來看，僅有龍湖集團、華潤置地、綠城中國、中國金茂該指標同比增長，其餘全部下跌，而就物企營收前15強來看，歸屬股東淨利潤全部實現增長。
其中，因為萬科13年來淨利潤首降，管理層不得不在業績會上公開道歉。萬科將此次淨利潤下降歸因於主要受開發業務毛利率下降、投資收益回落以及計提資產減值損失的影響。更多不少房企在業績公佈之前，做好了計提存貨跌價減值的準備，總額超百億元，對市場下滑做好了預判。
市場降溫、政府限價成為諸多房企計提存貨跌價準備的主要原因。2021年華夏幸福預虧超300億元，綠地控股擬計提減值約29億元，藍光發展打算計提約69。09億元的減值損失。陽光城則表示，大額計提存貨跌價準備是因為2021年行業銷售整體下挫嚴重，受華夏幸福減值計提拖累，中國平安去年歸母淨利同比降29%。
就單一公司及其對應物業公司來看，融創服務、華潤永珍生活歸屬股東淨利潤實現翻番，相比於母公司融創並未公佈2021年業績及華潤置地8。69%的歸母淨利潤增長率相比，物業的發展潛力有目共睹。
碧桂園服務歸屬股東淨利潤達到了50。16%的增長，世茂服務歸屬股東淨利潤同比增長率達到63。08%，而碧桂園該項資料同比下降及世茂並未公佈業績的境況，也側面反映物業公司未來發展可期。
從毛利率來看，地產行業毛利率下滑成趨勢，半數房企毛利率降至20%以下，物業公司雖然受母公司業務影響，但是毛利率依舊相對堅挺。
就房企營收前10強來看，碧桂園、萬科企業、中國海外發展、龍湖集團、華潤置地、新城發展、旭輝控股集團、綠城中國、中國金茂、龍光集團毛利率分別為17。74%、21。80%、23。54%、25。31%、26。97%、16。73%、19。29%、18。13%、18。61%、21。90%，毛利率低於20%的房企佔到一半。最高毛利率26。97%是屬央企華潤置地。
就物企營收前10強來看，碧桂園服務、雅生活服務、綠城服務、保利物業、中海物業、華潤永珍生活、融創服務、旭輝永升服務、新城悅服務毛利率分別為30。73%、27。5%、18。55%%、18。68%、17。39%、31。08%、31。52%、27。64%、30。84%，毛利率低於20%的物企僅有3家，整體毛利率最高的物企為融創服務，該數值為31。52%（因世茂服務披露未經稽核2021年資料，未有整體毛利率資料，因而不做參考）。
事實上，受宏觀政策調整，房地產整體毛利率水平下降。從目前已經召開的房企業績會來看，高管們所達成的共識是，房地產開發業務毛利率迴歸到30%已不太可能，地產向製造業看齊已成大勢所趨。
對此，華潤置地管理層的理解是：“行業毛利率迴歸20%左右是共識，未來，華潤置地有信心將開發物業毛利率保持在22%、23%左右， 集團整體毛利率水平保持在25%以上。”
龍湖管理層則認為，地產毛利率下降是行業現象，尤其是17、18年的土地市場較熱，拿地的專案進入結算，龍湖的地產開發毛利保持在20%的水平，隨著高槓杆房企的出清，地價迴歸，未來的毛利率會修復。
對比物企來看，物業行業之所以能成為資本寵兒，主要在於隨著城市發展進入“存量更新”時代，基礎物業管理收入以外的多種經營服務收入，所帶來的巨大想象空間。
據公開資料顯示，大部分上市物企物業管理服務毛利率在11%到30%左右，而增值服務的毛利率，則普遍達到了30%至60%的區間，增值服務毛利率達到了物業管理服務的兩倍左右。
以2021年物企年報來看，碧桂園服務、雅生活服務、金科服務、旭輝永升服務、新城悅服務、遠洋服務的社群增值服務分別達到了60。5%、45。7%、41。6%、44。9%、42。4%、40。0%，這意味著未來增值服務有更多的發展空間。
此外，從房企及物企年報“難產”情況來看，據不完全統計，包括佳兆業集團、中國奧園、寶龍地產、當代置業、三盛控股、合景泰富集團、富力地產、融信中國、陽光100中國、花樣年、新力控股、祥生控股等十餘家知名房企年報“難產”，港股掀起“停牌潮”。
對比物企來看，截至3月最後一天，仍有恆大物業、彩生活、榮萬家和奧園健康4家港股物企年報“難產”，49家港股物企順利披露，母公司遭遇流動性危機成“難產”物企的共性。