怎麼在這裡頭
天氣越來越冷，供暖季也來臨，但是仍有新小區因為入住率不達標等問題遭遇供暖難題。近日，山東省棗莊市銀苑世家C區的業主王強（化名）向新京報記者反映，該小區自2020年交付至今未供暖，開發商方面以入住率未達規定比例為由，不給辦理供暖手續。今年供暖季即將到來，業主們都希望能夠早日供暖。
對此，開發商銀光置業有限公司（簡稱“銀光置業”）的相關工作人員表示，銀苑世家小區確實入住率未到50%，達不到供暖條件，公司正在與相關部門協調準備辦理供暖。
不止銀苑世家C區，還有其他一些小區也曾遭遇此類問題。那麼，如果小區入住率不達標，該不該供暖？又該如何解決？
現象：
新房入住率低，“達不到供暖條件”
王強告訴新京報記者，自己購買了棗莊市山亭區銀苑世家C區的一套住宅，與開發商銀光置業簽訂了棗莊市新建商品房買賣合同。該專案的供暖方為翼雲熱力有限公司（簡稱“翼雲熱力公司”）。
“2020年底收房入住，但房子一直未通暖氣。我多次與開發商溝通，開發商總是以入住率達不到規定的比例為由不給該專案辦理供暖手續。按照當地規定，正常情況下11月15日就開始供暖，如果供暖問題得不到解決，今年我和家人又要挨凍了。”王強如是說。
據王強提供的購房合同顯示，在供暖方面，合同約定交付時供熱系統符合供熱配件標準，使用城市集中供熱的，納入城市集中供熱管網，2021年12月31日達到使用要求。
王強表示：“購房合同只約定了供熱系統達到要求的時間，沒有約定具體的供暖時間。現在供暖公司不供暖的理由就是開發商沒交市政基礎設施費用，所以達不到供暖條件。”
根據王強與開發商簽訂的合同約定，供熱系統在2021年12月31日達到使用要求。受訪者供圖
隨後，新京報記者與翼雲熱力公司方面取得聯絡。該公司的相關工作人員迴應記者稱：“目前供暖外網已經建好，主要原因是由於開發商還沒有向我們提交前期申請手續，也沒有交相關款項，更沒有購買我們的熱源。另外，這筆款項是基礎建設配套費，需要開發商交到財政，與業主沒關係。”
為了解房屋未供暖的原因，新京報記者與銀光置業方面取得聯絡，該公司的相關負責人表示：“現在小區裡部分樓棟還沒有交付，為了解決供暖問題，相關部門正在和熱力公司洽談中，一些問題正在協調處理當中。銀苑世家小區C區共有464戶，現在要求供暖的總計106戶，供暖不足50%，按照規定達不到供暖條件，所以公司正在與各方協商解決當中。”
對此，北京市都城律師事務所田靜律師表示，從目前掌握的情況不難看出，出現上述未供暖問題主要有兩方面原因，一是由於開發商未足額繳納費用導致基礎供暖設施未接通，二是供暖裝置維護成本過高，導致供暖公司出現負收益。如果開發商與業主在房屋買賣之初就已經約定了供暖裝置的接通及供暖期限，開發商就要有契約精神，按照約定繳納費用接通供暖管線、按時供暖。如果房屋買賣合同未約定供暖時間，出現入住率未達到要求的情況時，設定一個短期時限不供暖可以理解，但若因入住率問題長期不供暖就不太合理了。
11月16日，銀光置業的相關工作人員回覆記者稱：“經過各方協調以後，目前計劃由開發商、物業公司承擔一部分費用，給銀苑世家C區供暖，正在做正式供暖前的打壓，如果打壓沒問題就正式供暖。”
實際上，像銀苑世家C區因為入住率不達標等原因影響供暖的情況並不鮮見。
在山東泰安市，新華學府上園小區在2021年交房，因入住率達不到50%的供暖標準，去年並未供暖。在西安市，白樺林溪小區首批交付時間為2020年12月23日，但是去年並未供暖，主要原因是入住率達不到60%的標準。
還有河北邯鄲市邯山區的大樹康城小區，去年11月17日，不少業主反映，該專案已交房近一年，業主們也已陸續裝修入住，可是新房內的暖氣片仍是“冰涼”。
對此，大樹康城小區所在的轄區南堡鄉政府在邯鄲透明網回覆：“大樹康城小區共計建設住宅1134套，目前登記在冊實際入住業主105戶，小區內部熱力管網已全部鋪設到位，但小區周邊暫無接入小區的熱力供熱埠。根據《邯鄲市城市供熱條例實施細則》第十三條，當年新入網使用者的用熱率達到50%以上，符合以上條件的即可提供供熱服務。目前，地產商正在與熱力公司對接辦理新增用熱戶入網申請，下一步，南堡鄉將結合地產商積極推進小區集中供熱工作。”
探討：
避免因入住率“一刀切”，各方從實際出發協調處理
入住率不達標成為不少新小區供暖路上的“攔路虎”。入住率與供暖之間是如何規定的？
新京報記者經過梳理發現，在供暖入住率標準方面，國家並無明文規定，一般是由各地政府或者是供暖公司決定，供暖入住率標準多在50%、60%或者是70%。
《山東省供熱條例》第二十條規定：“對已具備供熱條件的住宅小區，申請用熱戶數達到一定數量的，供熱企業應當供熱。具體辦法由設區的市、縣（市）人民政府制定。”
山東省人民政府官方網站曾在2020年11月份回覆市民提問“入住率和供暖關係”中表示，目前，有的市規定入住率60%以上達標供熱，有的規定70%以上；有的市未作規定，供熱企業自行確定入住標準，要求60%-70%可達標供熱；有的對於入住率低的視情況協商供熱，但不承諾供熱室溫達到標準，部分新建小區由開發商和供熱企業協商補償熱費差價，入住率30%以下的一般不供熱。
“入住率”成為能否供暖的一個重要衡量“指標”。如果不達標，該不該供暖？如果遲遲不達標，又怎麼辦呢？是否有其他辦法幫助市民解決供暖難題？
在首都經濟貿易大學教授、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池看來，目前，國家在這方面沒有統一的硬性規定，對於具體達到多少入住率、供暖時間，則需要各地根據當地情況合理規定，但是出臺政策規定及實施執行的基礎是合法、合理，不能與上位法相沖突，以保障群眾生活為準則，避免“一刀切”。
“全國多地會結合當地情況制定不同的供暖實施細則，由此也會出現不同的入住率供暖標準。從中可以看出一點，在小區入住率未達到規定標準時，不一定就不供暖，多地對此的限制還是較為鬆弛的，不是‘一刀切’，而是根據實際情況來處置的。”田靜如是說。
對此，有業內人士表示，如果入住率確實太低，開發商、物業公司、供暖企業可以與當地政府部門進行協調，以求在維持各方成本的情況下儘量滿足居民供暖需求。如果供暖費用與收益相差過大，可以採用其他小型裝置供暖，或者對業主進行補貼，直接進行單戶電採暖。
事實上，去年，棗莊市市中區就多舉措保供暖，其中對入住率達不到50%的新小區，逐一研究，一區一策，確保供暖，先後解決了多個入住率低的新小區供暖問題。
除了多方協商解決外，地方政府也在探索出臺各種政策幫助解決市民的供暖問題。
早在2019年的時候，山東省濟南市住房和城鄉建設局先後出臺了《濟南市住房和城鄉建設局關於進一步規範集中用熱開戶協議書有關內容的通知》和相關補充通知，明確了新建小區申請加入集中供熱的界定標準。其中，前期房地產開發單位與供熱企業已達成協議的新建小區，繼續按協議執行；對於用熱率不足60%的新建小區，經協商，房地產開發單位補齊60%的取暖費即可申請加入集中供熱。
去年1月28日釋出的《濰坊市供熱條例》也對入住率不達標小區供暖有了新規定：申請用熱戶數達不到規定比例，但符合下列情形之一的，供熱企業應當供熱：新建住宅集中交房之日起二個採暖期內，房地產開發企業向供熱企業補足缺口戶數的基礎熱價的；供熱用熱雙方對供熱溫度、供熱時間和繳費金額等協商後達成一致的。
實際上，在上述銀苑世家C區業主提出供暖問題的棗莊市，也並未對入住率和供暖關係實行“一刀切”。
根據《棗莊市供熱管理辦法（棗政發〔2019〕11號）》（簡稱“辦法”）第二十五條規定，已具備供熱條件的住宅小區，申請用熱戶數達到50%以上的，供熱企業應當供熱。未達到前款規定標準的，原則上不予供熱；情況特殊確需用熱的，由供熱企業與申請用熱的開發企業或者業主委員會協商達成協議後，可以供熱。
趙秀池表示，這一問題在新交房小區還存在不少，因為入住率比較低，按照多地有關規定，入住率要達到一定比例才予以供熱。但這也不是絕對的規定，因為對於有些小區如果入住率較長時間都達不到要求，從而一直無法正常供熱就顯得不太合理。對此，建議轄區主管部門、街道辦積極與開發商、物業公司、供熱公司協調，符合條件的儘量及時供熱。
新京報記者 張建
編輯 武新 校對 王心
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