1.68的平方是多少怎麼算
投稿來源：地產原本
只不過是第一次說話，2019年6月的最後一天，那個看空世茂的投資者就向我丟來三大房企機構的排行榜說，“你看吧，我就說世茂進不了前十。”
我看了一下三大排行榜，世茂跟第十名的龍湖集團就只差那麼幾十億，我心想沒進入前十那又怎麼樣呢？世茂回到銷售排行榜前十很重要嗎？
小時候有人告訴我，“夢想這東西要藏住，只有登頂的人才有資格評價風景，要不然把夢想說出來就是給別人徒添笑料。”
長大後我才知道，還有一種叫夢想家的職業，專門把夢想掛在嘴邊，然後拿夢想融資。
從2019年3月份世茂（0813。HK下稱，“世茂H”）開業績會之後，大家都知道，世茂H有一個夢想就是回到前十，雖然世茂沒有一個高層像此前黃其森“泰禾的銷售業績要達到2000億”那樣直接出來說，“世茂要回到銷售前十。”
但世茂H能不能回前十？也與融創的錢哪來的？泰禾的銷售額多少？成為了今年上半年地產圈議論最多三個問題之一，不過現在泰禾的銷售額已經公開了。
對於世茂H的股民以及世茂H自身來說，世茂H接近回到前十的這段曖昧期應該是他們最喜歡的，畢竟曖昧期的無盡利好是最受人關注的，就像小李子在得到奧斯卡最佳男主之後，每年的奧斯卡也沒什麼好的段子了。
在一切做空的資訊撲來之時，一句“世茂H將擠進前十”都會迎來資本關注的利好。
並且，一堆散戶和投資機構在抉擇要不要出手世茂H的時候也會想，“世茂H一定能回到前十，”然後把自己的血汗錢扔進去。
在三月份的世茂房地產業績會上，記者提問許世壇“公司今年能不能迴歸房地產排行榜前10？”。
當時許世壇的回答是，“我們衝到了11名，相信接下來應該也能往上繼續走。”
“為夢想窒息”的賈躍亭至今沒有回國，但世茂為了繼續往上，確實是有在努力。
據資料顯示，今年以來在公開土地市場世茂H已經花了197個億，另外，今年上半年的相繼收購泰禾、明發、萬通、粵泰等多家房企的專案，涉及金額達到200億左右。
許世壇也說，與他家房企合作的範圍其實還要多。
不過排名不是光靠“做最好的自己”就能爭取，還得打敗對手。
據不完全統計，上半年世茂H在土地儲備規模上的投入排在25位，但是算上透過併購收入的土地，大概能排在第十一位，皆落後於銷售額排行榜前十房企，而銷售排名在世茂H之後的陽光城拿地儲備也大於世茂H，前有大山後有猛虎，世茂H的回十之旅並不容易。
當然，這都不重要，只要讓大家都知道我有回前十的心，讓融資市場繼續利好，就夠了。
不過，世茂的大力擴張也引來不少資本的擔心，世茂現在的模式不就是幾年前的泰禾嗎？最後會不會也出現泰禾一樣的財務緊張。
曾經有記者問許世壇泰禾負債一事，許世壇的回答是，“至於他們的負債多不多，其實和我們也沒有多大關係，而世茂在資金和融資方面比較有優勢。”
當時，世茂A剛以3。78億元買下泰禾杭州蔣村專案51%的股權，同為閩企房企的晚輩在收購自家企業的優質專案後，還公開表示“融資有優勢，今年拿地的一個很好補充，比較目前拿地已經很難了，所以我們覺得收購相對比較可控。”
也不知道黃其森當時聽了內心是什麼想法。
從財報上來看，世茂H的財務狀態的確比泰禾要好許多。
據世茂H財報顯示，2018年公司總負債為2731。17億元，負債率比2017年上升了3個百分點至72。12%。
而在現金流方面，世茂H賬面持有現金以及現金等價物495。77億元，短期債項為313。06億元，償債能力無憂。
同樣做為激進的閩企房企，深耕城市群，切入的客群也都相似，為什麼世茂H的財務狀態可以比泰禾好那麼多？
那是因為許榮茂比黃其森多養了一家備胎上市公司。
如果仔細研究，可以看到，泰禾的上市公司名稱是叫“泰禾集團”，而世茂的兩家上市公司分別叫“世茂房地產”以及“世茂股份（600823。SH，下稱世茂A）”。
世茂股份處在高估值的A股，融資渠道以及融資成本特別划算，所以世茂集團經常透過世茂股份發債、募集、增發等資本手段，獲取開發資金去開發專案。
然後等專案成熟了，再把專案便宜賣給世茂H。
例如，如今成為了上海新網紅地標的“深坑酒店”在去年的轉讓案。
去年，在深坑酒店開業前夕，世茂集團做了一件令所有股民咋舌之事：世A將深坑酒店資產包轉移至世H。資產包包括：專案開發建設權、在建工程的所有權及在建工程所佔土地的使用權。
據世A公告披露，擬以7。77億元向世H轉讓上海深坑酒店專案。對於世茂此舉，一堆世茂A的投資說，“這就等於我投資世茂造了一艘船，等了12年終於要起航了，他卻把船廉價送給他兄弟，憑什麼啊？”
隨後，上交所也覺得這價格世茂A賣給世茂H太便宜了，然後發問詢函問世茂A，轉讓深坑酒店的此筆交易是否為廉價轉讓？
當時，世茂A的回覆是，深坑酒店在建工程專案的評估值為5。52億元。
按照正常邏輯來算，如果此次以7。7億元價格出售，根據5。52億元的評估值，那將為世茂帶來約1。68億元的增值收益。
但據華美酒店顧問機構首席知識官計算，如果按照7。7億元作價出售深坑酒店，深坑酒店的主體建築面積61087平方米轉讓價，那深坑酒店的單價為1。27萬元/平方米。
現今上海松江區辰花路的房產單價早已突破3。5萬元/平方米，也位於上海松江區辰花路上被稱為世界十大建築奇蹟之一，且全部為五星級標準裝修的深坑酒店，竟只值單價1。27萬元/平方米？
另外，據公開資料顯示，深坑酒店所佔使用權面積為428213平方米，如果以77674。29萬元作價出售，那該地塊價格僅為1849。4元/平方米。
現今，上海松江的土地均價早已超過20000萬元/平方米。不言可喻，如果把酒店填了拿去賣地都不止7。7億元。
更有趣的是，如果搜尋關鍵字“深坑酒店估值”，會看到最近一段時間，許多不知道從哪裡冒出來一大堆專家“閉著眼”分析認為，深坑酒店資產包不值七個億。
有股民問，“這時候機構出來貶低深坑酒店對誰最有利呢？”
更有趣的是，房費4000一晚的深坑酒店，天天爆滿，在2018年僅幾個月的運營時間，就幫助世茂H的酒店收入提供了巨大貢獻。
當時的世茂A竟然敢說，深坑酒店只值5。52億元？
世茂集團為什麼要這麼折騰，把資產倒騰來倒騰去的呢？
從公開資料上可以查詢，世茂A的最大股東屬於一家叫峰盈國際有限公司，而且查詢資料還發現這家公司竟然宣告解散了。
不過，從財報中可以查到，世茂A被世茂H持股58。92%成為最大股東，也就是說這家峰盈國際有限公司應該被世茂H大比例持股。
而據世茂H的投資者關係表示，世茂H的業績在會計表上是包含了世茂A的。
也就是說，世茂H賺的錢是不屬於世茂A的，但是世茂A賺的錢是屬於世茂H的。
就像你朋友開了兩家便利店A與H，朋友告訴你A店要進貨，希望你投錢進來，然後你朋友拿著你投給A店的錢去進了很多貨，然後告訴你，這些貨現在不值錢了，然後便宜把貨賣給了H店。
如果你交了這樣的朋友，你氣不氣？
所以，有資深的投資者跟我講，要買A股，首選那些，取名叫XX中國，XX集團的，因為玩的很簡單，企業做大了你就能賺到，做小了你就虧錢，不會涉及到“資產左右手倒騰”等等你看不懂的資本手段。
實際上，這麼多年來，世茂A與世茂H之間的同業競爭一直被行業詬病，2009年時許榮茂、世茂A、世茂H三方還曾簽下一份三方的《不競爭協議》，協議中，明確說了，世茂A做商業地產，世茂H做住宅和酒店。
但是，據財報顯示，從2009年以來，世茂A的主要收入還是來自於住宅銷售。
如果說，商業地產上也有住宅專案，但是世茂A旗下依然有不少純住宅專案，並且世茂集團好像也沒有要解決內部同業競爭的打算。
這一協議就像一張廢紙，要不然，世茂收購泰禾的杭州蔣村專案就不會是世茂A來收的了。
注：本文資料資訊皆來自於公開資料或世茂投資者關係採訪。