40年民水民電公寓怎麼樣
所謂“40年產權公寓”的說法，只是一種大眾習慣稱呼，更為準確的說法是，40年商業用途的土地使用權，而公寓的產權是永久的。
公寓雖然介乎於住宅和商業之間，最大的差別其實是在於腳下的土地性質和使用權年限，在居住的功能上，公寓和住宅最大區別在於
戶型、梯戶比、地段、開放程度、物業服務
等方面。
根據我們對公寓的理解，以及土地要素的特性分析，我們總結出未來的公寓產品，以下幾個發展方向及可能性：
1、往商辦、寫字樓方向發展：賽道天花板很高
大多數人買公寓，要麼就是為了
純居住
（買不起住宅，或者住宅限購），要麼就是為了
純投資
（比如收租金）。
從這兩種需求的深層次來看，
市場更多還是把公寓視為一個居住空間類的產品
，和商辦類用於經營場所的產品，還是有差別的。
這也就意味著，公寓
兼具了住宅的居住使用屬性和商辦的土地使用權性質
，為未來
承接房地產住宅領域投資賽道轉移過來的熱錢
，提供了可能性。
換言之，房子是用來住的，不是用來炒的，但是，商業地產的投資屬性，依然存在，而且很多優質地段的稀缺物業，價位也是上不封頂的，它並
不具有與民生的強關聯屬性。
所以，從這個角度來講，公寓這一類商業性質的居住單元，未來的潛力空間還是很大的，甚至能夠和商辦、門面等商業地產相媲美。
2、朝類住宅方向發展：啟用流動性
當然，還有一種可能性，那就是公寓的商業屬性逐漸淡化，逐漸朝著住宅方向進化，包括戶型、民水民電通燃氣等方面，都會
無限趨近於小戶型住宅
，所以，現在市面上也有住宅型公寓、或者公寓型住宅的產品出現。
如果公寓未來朝著這個方向發展，相當於放棄了商辦、寫字樓賽道承接住宅部門熱錢的可能，而換取“商轉住”的待遇，實際上，操作起來，也就是需要一紙檔案的流程。
變更一下土地規劃性質，或者透過規定40年後自動以較低的續交出讓金自動續期，讓公寓產品類住宅化，也是一個方向。
一旦朝著這個方向發展，那麼
公寓在二手房存量市場上的流動性，將會被很大程度上啟用
：面積小、總價低，而且能夠和住宅相似的待遇，比如租住同權等。
3、維持現狀：實現填補居住空白和商業用地開發利潤的平衡
實際上，多數房企把商業用地規劃成為公寓，考慮的就是一個土地開發利潤和成本的平衡，如果一個商圈內的商業體競爭激烈，那麼再把商業地塊用於商鋪、寫字樓，
可能銷量就不會那麼可觀。
但是，如果把這塊地用來建造公寓，既能符合商業用地的性質要求，又能保證開盤後的銷量，同時，客觀上還填補了區域內小面積居住空間的空白。
目前大多數公寓的實際功能，其實也就是這兩大方面，一則是滿足小戶型的居住需求，二是保證土地的開發利用效率和房企的利潤回報。
如果未來繼續按照這種維持現狀的路徑，公寓實際上
很多潛能是沒有被釋放出來的
，既沒有商辦寫字樓的增值性，也比不上真正的70年土地年限的小戶型住宅的流動性。
換言之，維持現狀，大機率還會是一個“食之無味，棄之可惜”的雞肋狀態，買公寓的人，要麼是買住宅沒資格或買不起，退而求其次的選擇，公寓也賣不起價。
要麼就是抱著風險可控的心態，買來投資出租收取租金的，不會期待其有多大的流動性和轉手賣出的增值屬性的。
也就是說，人們對公寓的期待值和預期價位，仍然不會太高，這也在某種程度上，限制著公寓這類產品的市場估值。
綜上所述，我們認為，
前兩種有傾向性的發展方向，是非常值得探索的方向，而最後一種維持現狀的辦法，實際上從對資源的利用效率來看，並不理想。
要不怎麼說，公寓的賽道，是時候發生點變化了。