什麼度什麼陰
最近一段時間以來，房地產行業正受到政策層面格外優待，政策環境發生了翻天覆地的變化。市場的冷暖，或許土地市場先行。趁著年底，多地扎堆進行年內最後一批土拍，結果又如何？
民營房企拿地積極性有望提高
近日，多個城市年內最後一批次土拍落下帷幕。從最終結果來看，民企參與度有所提升。
12月23日，合肥年內第四批次集中供地完成出讓，推出共計18宗，最終成交14宗，收金74。45億元。據悉，本次出讓的土地有4宗溢價，其中3宗地塊高溢價成交，拿地企業中民營企業偉星表現積極，並且2宗競品質地塊均有參與。至此，合肥2022年四個批次集中供地共成交83宗地塊，土地出讓金658。48億元，同比上一年增加19。3%。而且從全年情況來看，合肥土拍熱度在22城中排名靠前。
日前，青島年內第四批供地完成出讓，累計推出40宗涉宅用地，最終流拍1宗，成交39宗，累計攬金約135億元。拿地企業結構方面，地方國資為市場主力，但本土民企表現同樣積極，不少地塊由本土民企與地方國資成立的合資企業拿地，在業內人士看來，地方國資透過與民企的緊密合作，可以同時藉助地方國資的資金優勢和民企的操盤開發能力，達到優勢互補的目的。
廈門年內第四批次土拍也在近日完成，最終成交4宗，其中1宗島內地塊地價觸頂搖號成交、另一宗島內地塊溢價成交，累計攬金80。4億元。在此次土拍中，央企、國企仍然是主力。不過，另一宗島內地塊——五緣灣鍾宅地塊同樣吸引了不少房企參與。此前，天津第四批集中供地的24宗地塊全部成交，其中22宗地塊底價，2宗溢價，總成交金額99。8億元。拿地企業與之前批次相比民營企業參與度提升，除4宗商服用地之外，拿地企業多有民營企業參與身影。
中指研究院認為，隨著融資政策的出臺以及資金陸續到位，民營房企拿地積極性還是有望進一步提高。
還需要“時間”
從整體情況來看，今年大部分房企放緩了拿地節奏。克而瑞資料顯示，11月TOP50房企有接近九成沒有拿地，而2022年前11個月來看，投資“暫停”的房企依然超過30家；單月銷售50強房企拿地金額不足200億元，同環比分別下降53%和68%，創下近三年新低，對比2021年以來投資金額高點時下降了97%。
另一邊，近段時間房企再融資隊伍繼續擴容。據中指研究院統計，自11月28日證監會恢復上市房企再融資以來，已有至少25家上市房企釋出配股或定增再融資公告。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，上市房企再融資速度正在加快，預計近期會有更多房企加入再融資隊伍。
同時，多座房地產熱點城市也陸續出臺市場需求端的鬆綁政策。儘管目前未有更多的熱點城市明確地加入全面取消限購的隊伍，但在業內人士看來，如今的政策基調已變為引導市場預期和修復市場，未來預計將會有越來越多的熱點城市取消限制性政策。
有業內人士表示，隨著房企資金壓力得到緩解，後續投資預期將有待恢復。不過，政策端及融資端的支援力度傳導至行業銷售與投資本身一段反應時間。
而在近日，自然資源部召開會議，其中提到深化集體經營性建設用地入市試點，緊緊圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”總體目標，適時完善現行住宅用地供應政策。規範住宅用地供應資訊公開，下大力氣推動轉變城市土地開發利用方式。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，適時完善現行住宅用地供應政策，是指最佳化集中供地政策。階段性調整集中供地是必要的，比如增加土地出讓的批次，每一批次供應的地塊儘量減少，增加土地出讓的優質程度，適當調整土地出讓的底價和溢價率，減少競配建、競自持，從而降低拿地的實際成本。同時，在需求端對開發商資金鍊進行紓困，對已經出讓的地塊採取各種方式進行二次出讓或儘快開發，以回補土地市場的資金需求，促進樓市和地市的良性迴圈。
李宇嘉表示，集中供地的本源是疏通供需雙方的資訊，引導各方預期，避免搶地導致地價推動房價，導致資金大規模湧入樓市，還能透過對土地合理定價，糾偏地方無序的土地財政行為，同時也保障了地方政府的財政訴求。集中供地是長效機制，不能因市場低迷就退出。結合中央經濟工作會議提出的“向新模式過渡要平穩”，下一步需要最佳化集中供地政策，但集中供地及其所要達到的目標不會改變。