浙果壹號賺錢嗎
撰文 / 張文靜
編輯 / 田晏林
房地產市場變幻莫測，在杭州購房者深度認可的綠城、濱江、融創三大房企品牌中，如今融創為應付債務焦頭爛額；業內心中的“白月光”綠城，也自創始人宋衛平淡出後，在杭州本土人士眼中已“泯然眾人”。看起來，曾經的“千年老二”濱江集團似乎扛起了浙系房企的大旗，成了這輪下行週期裡的贏家。但事實果真如此嗎？
中國的房地產行業還沒有完全脫離煎熬期，一點風吹草動就容易草木皆兵。這點，從開發商的拿地意願上可見一斑。
土地，作為房地產開發商最重要的生產資料，現如今，卻被更加謹慎、理性地對待。中國指數研究院資料顯示，2022年1-5月，TOP100企業拿地總額4681億元，拿地規模同比下降64。7%。
且相較於央企，民營房企受制於債務壓力，更不敢在土地市場貿然加碼。但就在房企普遍如履薄冰的時候，杭州本地民營房企杭州濱江房產集團股份有限公司（簡稱“濱江集團”）卻以單月豪擲超180億元買地，震驚業內。
資料顯示，從今年前五個月的新增土地貨值排名看，華潤置地、濱江集團和綠城中國分別以634億元、592億元和565億元佔據榜單前三位。
作為僅次於央企華潤的拿地“猛將”，濱江集團是極少數依靠押注單一市場，成為擁有千億年銷售額的全國百強房企。儘管在2021年，該公司銷售額達到1691億元，但在過去很長一段時間裡，濱江都跟在“老大哥”綠城中國身後，聲名不顯。
甚至在全國房企紛紛湧入杭州市場那會兒，招架不住外來勢力進攻的濱江集團還曾一度因保守掉隊。2015年前後，這家深耕杭州市場的房企也曾嘗試走出杭州，向深圳、上海等一線城市擴張，但最終都無功而返。
業內對濱江集團的評價自此出現兩極分化——喜歡它的人，把它視為杭州的房企標杆；同時外界也質疑濱江有限的對外擴張能力，支撐不起它的勃勃野心。
2022年，是濱江集團“三十而立”之年，也是創始人兼集團董事長戚金興
整
60歲的年頭。半個月前，戚金興對外表示，未來5至10年是濱江最好的發展期，也是其本人綜合能力最強的時期。
只是市場還很不放心。面對當前的房地產行情，濱江集團逆流而上，真的踏準市場節奏了嗎？偏安杭州一隅，能否讓其一勞永逸？
單月豪擲180億
5月26日，濱江集團釋出公告稱，提請股東大會批准專案公司向合作方股東提供財務資助合計不超過186。2億元。在此一週前，該集團董事會剛剛透過決議，一天內成立了4家地塊專案公司。種種“豪橫”舉動，無不透露出“要大幹一場”的訊號。
今年上半年，在同行們捂緊錢袋子，經常缺席土地拍賣會時，濱江集團先是豪擲186億元在杭州首輪土拍中拿下11宗地塊，5月初又斥資57億元接盤出險房企陽光城位於浙江永康市經濟開發區的6宗地塊。這意味著，短短1個月內，濱江將17宗土地收入囊中。
據中指研究院統計，TOP100企業前4月拿地總額3626億元，拿地規模同比下降55。9%。而濱江集團，1月至4月以累計新增貨值575億元排在全國房企榜首。
與一年前杭州首批集中供地時的擔憂心情不同，近兩個月來
戚金興
大筆投資，引起了市場和投資者的注意。一向低調的濱江，為何在鶴唳風聲的2022年選擇逆勢擴張、積極併購，背後到底在打什麼主意？
要知道在一年前，戚金興對土地市場還非常悲觀，認為“努力做到1%至2%的淨利潤水平”就很不錯了。但在今年5月召開的2021年業績會上，面對投資者對濱江逆勢拿地的疑問，戚金興一反
前
態，稱拿地是基於對杭州房地產市場可持續發展的信心，“公司今年拿地利潤率整體高於去年，平均淨利潤率在8%左右。”
不過，有業內人士認為，這個利潤水平可能是保守
估計
，實際可能會超過8%。一位杭州房企人士告訴《財經天下》週刊，今年一批次集中供地中，濱江的運氣並不算好，11宗地中僅1宗是搖號中標；5宗是不足封頂獲得的；另外5宗，商業地塊較多或是未來社群地塊。
在該房企人士看來，濱江能拿到這麼多的土地，與拍賣規則的調整有一定關係。據悉，今年杭州首創了“次高報價者得”，即當競拍地塊達到10％溢價後，將直接轉入一次性報價環節。一次性報價環節中，若有2個及以上有效報價，即有效報價中金額第二高
報價
為競得價。
這意味著，單打獨鬥比不上抱團取暖。據業內人士介紹，按照新的規則，最高價肯定沒人想投，因為房企都是交了鉅額保證金來參加土地拍賣的，不是來“自殺”的，“如果以小團體的形式，在出價的時候直接拉到最高，其餘都往第二高的價格去投，那麼小團體中，肯定會有盟友參加搖號或是直接中標。”
一位接近濱江集團的杭州房企土地投資部人士透露，濱江今年拿到的11宗土地基本沒有全自營的，都是合作，而且是抱團參拍搖號。“有些土地至少有2家企業合作，多的能有5家聯合，從一開始就繫結。”
《財經天下》週刊還注意到，前兩年，濱江集團在浙江省全覆蓋佈局，而今年更多在看杭州的機會。一位熟悉杭州樓市的人士表示，由於限價，杭州核心地段市場“倒掛”現象較為普遍，即同地段二手房比新房價格高得多。“2021年杭州一系列政策推行，二手房銷售受到影響，但核心地段新房幾乎不受影響，都是期房就售空，且搖號中籤率並不高。”
並且近年來，網際網路電商的發展吸引了大波人才，杭州人才引進量居全國前列。只要不斷有人口流入，就不怕沒人買房。但濱江集團營銷員工也坦言，整體市場行情下行，銷售有一定壓力，只不過杭州人口一直向內流入，也讓濱江拿地充滿底氣。
對杭州未來樓市的看好，以及在本土積累的龐大客戶群，濱江集團才敢毫不猶豫地加大賭注。但在當地業內人士看來，找到靠譜的盟友，抱團拿地並非易事。濱江能如此順利地做到，與掌門人戚金興的行事風格息息相關。
（2019年，上海，杭州濱江集團開發濱江樓盤公園壹號樓盤 圖源：視覺中國）
老闆是何來頭？
1962年出生的戚金興是杭州本地人，最早曾任杭州市江乾區鄉鎮企業局科長。1992年，他拿著借來的8萬元，帶著6名員工開始籌建一家集體所有制的房屋開發單位——濱江房屋建設開發公司。
1996年，杭州濱江房產集團有限公司成立。1999年，濱江集團開始改制，以戚金興為代表的管理層買下了公司60%股權，之後的兩次增資，江乾區國有資產經營管理公司持股比例被稀釋至8%。2006年，戚金興又買下了這8%的股權，濱江集團徹底成為一家民營地產公司。
2002年，濱江憑藉開發金色海岸豪宅專案，一戰成名，杭州樓市也因此進入豪宅精裝修時代。此後，金色家園、金色海岸等專案相繼面世，更加奠定了濱江集團在杭州的地位。2008年，濱江集團在深交所上市，成為國內最早一批登陸A股的房企。
但沒人能想到，創業之初，戚金興一直在經歷沒錢、沒人、沒土地的窘境。這也使他想到合作建房，直到今天，也成了濱江集團的經營底色。據行業人士透露，房企們願意跟濱江繫結的最大原因是戚金興肯讓利。據悉，濱江集團在合作專案中的持股比例都不高，大多數為20%，最低只有10%，最高也不過40%。
一位在杭州負責土地投資的房企人士劉明與濱江集團有過幾次合作，在他看來，戚老闆能在杭州呼朋引伴，與他的性格和管理手段不無關係。“戚老闆基本不篩合作伙伴，只要能一起賺錢，誰都行。而且濱江付款很及時，都是現金支付。”
《財經天下》週刊獲悉，在與濱江合作的企業中，不乏興耀、建杭、中豪等與濱江關係密切的“老夥計”，也有拍地過程中直接敲定的“新盟友”。
劉明說，像中豪、通達、杭州灣等公司，都是跟著濱江集團一起發展起來的，這些企業的老闆都曾是戚金興的“小老弟”，現在在各自領域發展很好。“許多合作單位願意跟著戚金興，就是因為戚老闆願意給利潤。”而且，由於濱江在杭州具有強大的品牌影響力，有些專案不用做營銷就能快速去化，合作者也紛至沓來。
資料顯示，2021年濱江集團全口徑銷售額1691。3億元，但在權益銷售額方面，該公司仍未達到千億規模，2021年僅為871。5億元，權益銷售比僅為51。53%。
2019年，濱江集團首次跨入千億規模。但由於該公司長期採取合作方式經營專案，其銷售額也經常被外界質疑“注水”。
不過，戚金興並不在乎這些言論。2017年，杭州市場一直以來的“綠城第一、濱江第二、萬科第三”格局被打破，綠城讓出多年杭州銷售冠軍的位置。戚金興曾說，“既然格局打破了，濱江就必須爭第一了。不然對不起我的團隊，他們兵強馬壯，戰鬥力強，我必須給他們爭奪榮譽的機會。”
其實在創業近20年的時間裡，戚金興一直低調地排在綠城中國創始人宋衛平的身後。當年融創收購綠城失敗後，外界直言最高興的是戚金興。因為宋衛平歸來，戚金興不再孤軍奮戰，有所依附，浙江品牌可與外來巨頭抗衡。而有宋衛平的綠城在前，濱江也更安全。戚金興也說，有宋衛平在，“他風風火火，我就躲在他後面——他的高調顯得我
低調
。”
如今，這個杭州房企的“千年老二”似乎要扛起“浙系”房企的大旗了。
“濱江是少數在廢墟中真的活下來的民營兄弟。”一位資深地產從業者感慨道，在他看來，濱江在這輪週期下能活下來的原因在於沒大舉擴張、也沒玩高週轉，“不過，像這種小而美、中而美的房企在其他省市也有，只是都沒上市罷了。”
多位杭州房企人士向《財經天下》週刊表達了對戚金興經營方式和管理手段的肯定，在普遍裁員、降薪的房地產行業，濱江集團的團隊離職率保持低位。事實上，直到2021年，該公司員工人數僅有1644人。
“總部就幾十個人，戚金興身邊的人都是跟了他二十多年的。好在沒怎麼加槓桿，而且合作代建多，自己出資少，基本不出浙江省，所以公司還算穩健。”在上述房企人士看來，濱江的模式，很多房企學不來，它能夠用綠城1/5的人力，將成本壓低10%。
（杭州濱江集團董事長戚金興 圖源：視覺中國）
為何走不出浙江？
走不出浙江，一直是外界對濱江集團最大的詬病。
2018年，戚金興在接受媒體採訪時評價濱江上市十年的表現，稱“充其量算合格”。這談不上是一個滿意的評價。在他看來，那些年的保守謹慎和踏錯節奏讓濱江錯失了不少機會。儘管濱江的負債水平一直保持在行業低值，但沒能把企業規模拉大，始終讓戚金興感到遺憾。
2008年，房地產行業向好，濱江集團卻只拿下3個專案。之後的兩年，濱江拓展到三四線城市，但花了三年半時間才消化完畢。2014年，完成去化一身輕的濱江，再次謹慎起來，為保持現金流和銷售量，降低貸款與負債。
但到了2015年前後，戚金興決定提速，嘗試走出杭州舒適圈，向深圳、上海等一線城市拓展，但由於人員精簡，不能支撐跨省管控，管理半徑一大，企業就支撐不了，幾度陷入突圍困境。
離開大本營之後，濱江集團“水土不服”得厲害。2015年底，濱江聯合平安不動產以34。65億元競得上海寶山區一宗地塊，沒想到遭遇調控，這個專案被套了好幾年；2016年深圳龍華舊改專案，也因政策原因被按下暫停鍵，濱江退出了專案，並且向合作方借出的11。6億元也打了水漂，導致2019年濱江計提了7。24億元壞賬。此外，上海湘府花園專案也出現類似糾紛。
嘗試走出浙江失敗後，濱江再次回到杭州，並加大拿地力度。2021年，濱江新增38個專案，35個分佈於浙江，其中杭州有18個。此外，截至2021年底，公司土地儲備中，杭州佔60%，寧波等二三線城市佔25%，外省僅佔15%。
“濱江確實很少走出浙江，南京，廣東有個別項目，但是都沒有擴出去，最近更是杭州都不出。”杭州一位房企人士直言。
在劉明看來，水土不服的原因在於“玩不過同行的高週轉”。據他透露，濱江目前仍是較粗放的人管專案模式，制度化或資訊化滯後。“濱江團隊都是老員工，合作的是老施工單位，使用老工法工藝，所以很少出錯，這也是濱江人均效能高的原因之一。”
但他同時表示，因為制度不全，招標或是成本管控上還是很粗放的，一旦出現新管理者和新的施工單位，對濱江沒有足夠的經驗及熟悉度，就容易出錯，舞弊案件會層出不窮。
在5月份的業績會上，戚金興表現出對杭州市場極為看好。他說杭州是全國少有的幾個供需平衡的城市。人才的流入，也支撐了房地產市場平穩健康發展，濱江在杭州市場份額這幾年都保持在10%左右。
但有投資者提出異議，認為如果永遠偏安一隅，浙江市場是否足夠大，能支撐濱江一直領先？以及走向省外，濱江能力是否存在明顯短板？對此，戚金興只以“向同行借鑑學習”“省外與合作方優勢互補”等模糊言辭迴應。
在劉明看來，如果在杭州市場，濱江都做不下去了，那麼其他房企更做不下去；如果杭州市場都不行，其他城市會更糟糕。不過，他也表示，從長期來看，杭州的經濟發展還有待進一步觀察，在企業裁員的背景下，樓市風險依然存在。
對於一家企業的掌舵者來說，選擇哪種經營戰略，往往是一個辯證取捨的過程。是求穩、求快、還是求規模，考驗的是老闆的智慧和決斷。戚金興給出的答案是，在行業下行期，保住規模，守住大本營。
但在行業人士看來，濱江集團未來最大的風險，一是成也戚金興，敗也戚金興；二是成也杭州，敗也杭州。
（應採訪物件要求，文中劉明為化名）