橫心位是怎麼回事
文：
阿信
南沙是舊改大區，2020年-2021年上半年，南沙的舊改程序可謂是進行得如火如荼。
那一年，南沙多箇舊改專案面市，透過城市更新、城市面貌升級這一賣點迅速虜獲客戶芳心，那一年南沙舊改專案熱度很高。
21年上半年廣州舊改加強管控，各區舊改專案推進的速度明顯減緩了，南沙自管控後對舊改的熱捧就明顯冷了下來。
南沙今年有個舊改專案竟慘遭開發商退地，這就是曾經被譽為“南沙最貴舊改”的天益村、大穩村舊改。
實際上，這兩條村的舊改，是在2021年10月被星河拍下的，連同南涌村、魚窩頭村，意向打造廣州體量最大的舊改專案，總投入212。56億，定位為發展珠寶產業+文化旅遊的特色小鎮。
拍下時可謂是全行業關注，畢竟這麼大體量的專案，總是要多看幾眼的。
那為什麼會退地呢？
阿信問了星河內部的人員，
回答是：算不過賬。
展開來說就是幾個原因。
1、現在廣州舊改政策收緊，ZF嚴控，舊改專案相對之前沒那麼好做了；
2、地塊非南沙核心區域，熱度不高，周邊沒新專案，唯一可以依靠的慶盛板塊也仍在建設中，沒有強力的產業支撐；
3、珠寶行業在市場上同質化太多了，特別是番禺的珠寶行業就很成熟，南沙珠寶業難以有較大突破，產業無法支撐板塊發展，做得不好就很low。
4、專案體量太大了，現在這個市場對於民企相對沒有那麼友好，產居比要求、市場下行這些因素疊加下來，算賬後企業不怎麼掙錢，一向以穩健著稱的星河選擇了及時止損。
舊改專案會不會黃，除了從專案位置、產業定位等等算賬之外，開發商實力同樣重要。
南沙還有個舊改專案，營銷團隊已經進場三年，售樓部也開放一年了，至今未開盤。這就是金洲村舊改，升龍臻府專案。
升龍臻府位於南沙金洲核心區，與南沙萬達廣場對望，靠近金洲地鐵站，周邊配套成熟，地理位置優越。
阿信也問了升龍已離職的同事，究竟為什麼遲遲未開盤？
其原因就是升龍集團作為“過江龍”，在南沙稍微有點水土不服，關於土地款的洽談至今未談攏，五證一書手續未全，無法開盤。
一箇舊改專案是否能成，單從規劃來看是不夠的，是否能落地就已經要經過漫長的過程。
好，那我們就從地塊位置、產業支撐、發展潛力、開發商實力等維度，看看南沙三年計劃、五年計劃的各個舊改專案，究竟能不能成。
△圖源：拆神
東湧鎮
大穩村、官坦村、南涌村、慶盛村、太石村、天益村、魚窩頭村，東湧鎮全員，難！
從地圖上看看對應位置。
首先，東湧鎮各舊改村落均不在南沙幾個熱門的板塊上。目前在售的一手專案為中海熙園、慶盛1872、美的雲築，均價2。1-3萬/㎡。
其中中海熙園與美的雲築已推售多年，但流速較慢，客戶對於其區位接受度不高。
加上珠寶產業的不確定性，太石村、魚窩頭村、官坦村等一片，能做起來的可能，大概只能待慶盛板塊發展起來，周邊配套完善，產業外溢至周邊，才會有明顯的起色。
但慶盛的發展仍需一定週期，故周邊村落要靠舊改崛起，依然缺少強力支撐。
星河珠寶小鎮組成村：南涌村、魚窩頭村、大穩村、天益村，目前大穩村、天益村已退地，魚窩頭村在今年2月在彙報進度時也提到說魚窩頭村舊改需要按政策調整。
珠寶小鎮四條村，兩條村已確定退出，一條村官宣需調整，預測剩下的南涌村也岌岌可危，這四條村要落地，著實有點懸。
慶盛村聽聞先前方圓集團已介入，但後續村民意見蒐集過程受阻，目前仍在溝通。該村落地理位置優越，依靠慶盛產業發展是可以起來的，目前主要還是要看ZF、開發商與村民的溝通情況。
太石村位處番禺與南沙交接處，可接收番禺外溢客戶。目前太石村已交由瀚宇集團合作，據阿信瞭解，瀚宇集團於兩年前已開放太石村舊改展廳，營銷團隊已介入，但之後並無下文。
太石村周邊以工業園為主，產業檔次較低，城市面貌較差，即便開發吸引番禺的外溢客，預計接受度不高。
官坦村位於4號線東湧站1公里範圍內，可打造依靠4號線通勤的剛需專案，但周邊城市面貌較差，且只能透過慶盛產業輻射，預計即使未來打造專案，去化流速大機率較慢。
大崗鎮
大崗村、東流村、龍古村、馬前村、鴨利村，大崗鎮全員，難！
從地圖上看看對應位置。
大崗鎮周邊一手在售專案，嘉霖聚和·尊悅府、時代綠庭山語，在售均價1。5-2。1萬/㎡，但推售多年，流速同樣較慢，成交客群以本地客為主。
究其原因，大崗鎮以工業園為主，無高新產業帶動，加上與佛山僅一江之隔，外區人群對區域不認可。
就這麼看來，大崗鎮各村落變數不大。
再看下這些村落都合作什麼開發商。
龍古村、鴨利村合作商為恆大，一聽就知道舊改綿綿無絕期了；
馬前村合作商為敏捷，據阿信瞭解，敏捷算過賬，這條村的舊改基本沒什麼利潤，這樣看來估計很懸；
東流村合作商為越秀，要待廣州嬌寶好好評估價值了。
目前大崗鎮各條村落暫未有明確動工的訊息，估計都有點懸。
黃閣鎮-蕉門
大井村-南沙十里方圓、亭角村-保利南沙天匯、大塘村-時代天逸、東灣村-星河東悅灣、坦尾村-中鐵建海語熙岸，均已面世，還算穩妥。
來看看位置。
目前黃閣-蕉門板塊所有五年計劃的舊改專案都已入市，均價2。3-3。2萬/㎡，成交效果還不錯。關於黃閣-蕉門板塊的專案，我們之前有篇文章闡述過【
南沙成交，低到窒息（獨家資料）
】。
黃閣板塊以南沙中心區中最靠近廣州市區的區位，很討駕車通勤的同學歡心，加上價格相對是南沙中心區最低的板塊，所以剛需客都比較青睞。
蕉門板塊以靠近區府與明珠灣的區位，承接了商業利好、交通利好，配套均在建設，是看得見的。
而且以上五個專案都是大盤，為了更好賣，大多配置了大型商場，如星河高階系coco park、方圓悅方城、中鐵建鳳凰廣場，也大多配置了名校，如華師附小、廣州外國語教育集團、廣鐵一小等。
一群肯投入的開發商一同發力，區域的熱度就起來了，未來的居住氛圍是可以期待的。
未來獅子洋通道出口之一大機率會落到黃閣，屆時連線東莞，預計也會產生一定變數。
假如目前不考慮市區地鐵通勤的朋友置業，黃閣-蕉門的自住舒適度是有的，扛價方面更多隨著南沙大市浮動。
單從舊改程序來看，相對南沙其他舊改專案，相對比較穩妥。
南沙街道
南沙街道五年計劃的村落，金洲村、東瓜宇村位於金洲核心區，大涌村、東井村、南橫村位於南沙灣板塊，其中大涌村位於慧谷西區，受明珠灣板塊輻射。
目前方圓星宇月島、星河智薈已在去年售罄首開組團，去年成交均價約2。8-3萬/㎡。
星河智薈新推樓棟將進行價格重塑，據中介輸出，部分單位無需2萬/㎡可交易，較去年降價約1萬/㎡。該專案位於地鐵4號線大涌站旁，村落待拆遷地塊主要以工廠為主，拆遷難度較大。
方圓東瓜宇村由四條自然村、六塊地塊組成，由於地塊較為分散，且後續地塊需要先拆遷再建房，目前拆遷進度受阻，自首開地塊售罄以來，專案一直處於斷貨狀態。
合成村組團推售節點從2021年推遲至2023年，至今未有營銷動作。
升龍金洲村舊改在前文已述，需要待開發商支付土地款才能取證開賣，按目前來看，要開盤還需等一段時間。
南橫村未有合作開發商，該村落靠近地鐵4號線南橫站，預計可打南沙灣宜居地鐵盤概念。但南沙灣的專案大多靠海，擁有海景資源加持，南橫村並無海景資源，且周邊工業廠房較多，拆遷工作很考驗開發商，預計開發商會謹慎拿地。
東井村未有合作開發商，該村落不靠近地鐵站，主要依靠黃山魯森林公園打造山景宜居住宅，但周邊配套不完善，亦無產業支撐，附近的一手樓盤星河丹堤已推售多年，但去化較慢，令人詬病就是配套不完善，入住率低，故在現在這個市場下，預計開發商也會謹慎拿地。
南沙街道三個已面世專案目前拆遷進度上均輕微受阻，據悉開發商與ZF和村落都正在溝通，其餘兩個未確定合作商的村落，估計有點懸。
欖核鎮
來看下位置。
目前欖核鎮無一手在售專案，
次新二手
保利星海小鎮，二手均價約
1。9萬/㎡，
住戶以番禺橋南、沙灣等外溢改善
客
戶
為主。
人民村未有合作開發商，該村落位於欖核鎮，較靠近北斗大橋，參考次新房保利星海小鎮，該村落未來定位的目標客群應為橋南、沙灣的番禺外溢客，目前已規劃26號線，但站點距離村落較遠，周邊環境待提升，預計上限有限，預計開發商也會謹慎拿地。
總結一下，在目前舊改政策收縮的大環境下，舊改專案更多需要看到明顯的改造進度。建議各位同學謹慎判斷，考慮開發商實力強勁、舊改程序穩步進行的舊改專案，對於未面世的村落，建議先持觀望的態度。