76年的龍是什麼命
近日，有訊息傳出，碧桂園服務要花35億收購仲量聯行，溢價40倍！
近兩年，在物業管理行業大張旗鼓的收併購趨勢下，碧桂園服務豪擲近200 億，完成或擬實施至少20次收購。
碧桂園服務大舉跑馬圈地，其背後有什麼樣的戰略佈局思路？
收購動作：177億“鈔能力”買到了什麼？
碧桂園服務2015年成為全國物業top10後，僅用了兩年時間，2017年就成為全國物業top3。2018年6月在香港上市，最新市值約2200億元人民幣，市值為我國上市物業top1。
透過外拓來擴大自身規模是碧桂園服務上市前就大力推崇的手段。上市前兩年，透過收併購方式在管面積增加了510%。
2018年上市後，收購動作愈發頻繁，愈發大手筆。收費在管面積從上市前的1。37億平米增加到了目前的5。07億平米。相當於177億的“鈔能力”買到了270%的漲幅。
市場機會：規模為王，瞄準未來5年內1000億營收
碧桂園服務CEO李長江說 “沒有規模就什麼都沒有，現在不抓緊佈局，未來5年千億營收哪裡來？”
從市場空間來看，碧桂園服務確實還有發揮空間。碧桂園服務2020年末的市場佔有率約為1。24%。對比其開發母公司碧桂園的市佔率4-5%，仍然還有很大的進步空間；與成熟物業管理市場對比則更明顯——北美物管龍頭First Service僅在北美的住宅服務市場佔有率就達到了5%。
從近些年來的收購動作看來，碧桂園服務也無疑比恆大物業、萬物雲等頭部物企走得更遠。碧桂園服務3年營收復合增長率為71%，萬物雲僅為37%，恆大物業則為34%。
得益於規模彈藥的補充，碧桂園服務的營收在2019年超過了恆大物業，很有可能在2021年超過萬物雲。
按照這個增速簡單測算，碧桂園服務很可能在未來第3-4年即實現千億目標，2025年可達2214億，幾乎可以達到萬物雲的3倍。
一哥之爭：碧桂園服務收購仲量聯行VS萬物雲收購戴德梁行
競爭對手萬物雲雖然沒上市，依然是業界無冕之王，特別是萬物梁行的業績表現，就足夠行業內其他中小物企追趕了。那麼，碧桂園服務此舉是否是在效仿萬物雲？
雖然收購的目的都是發展商業物業，但是戴德梁行亞太區的房地產服務收入約11。70億美元，僅相當於仲量聯行同區域收入31億美元的38%，且碧桂園服務收購的方式更為直接“豪橫”。
這某種程度上意味著，仲量聯行此次計劃出售的這部分業務體量或將大於戴德梁行。
碧桂園服務此舉，應該說是可以超越萬物雲收購戴德梁行的又一標杆事件。
從未來發力方向上看，碧桂園服務走的是規模之路，不斷擴張物業管理在管面積，補充物業管理賽道，擴張區域版圖，重心在於於物管行業內物業服務、增值服務和城市服務三大板塊。而萬物雲在保持一定規模的基礎上更強調做平臺和科技。
有人預測萬物雲一旦上市，市值可能會在3000億以上。不過那暫且是後話。
目前看來，碧桂園服務在上市物業第一的椅子上坐的很穩當。
究竟是碧桂園服務的規模之路走得更遠，還是萬物雲的平臺、科技之路爬的更高，拭目以待。
打造優勢：價值鏈補位，區域補網
1. 縱向配合上下游價值鏈
碧桂園服務去年還縱向整合收購了電梯廣告、環衛、保潔等物業相關企業，以此形成一條貫穿物業板塊上下游的價值鏈。
因此，此次收購仲量聯行，正好可以配合此前收購的上下游公司，形成縱向價值鏈，獲取協同效應。
2. 區域佈局，落子全國版圖
碧桂園服務年初收購的藍光嘉寶物業，是西南地區物管的龍頭。藍光嘉寶專案主要集中在西南地區，佔在管專案58%。
四川則是碧桂園服務收費管理面積區域中較為薄弱的市場，西南地區市佔率僅為3%。
透過收購當地物業龍頭，既補充了碧桂園服務於西南地區的不足，又可以顯著提升其在當地的市佔率。
事實上，從碧桂園服務的其他收購案例來看，區域佈局早在2018年就開始了。在2018年初，碧桂園服務1天就收購了5家物業公司，區域佈局分別在華北、華東、中部、西南。
2020年收購的食品零售公司和環衛公司位於廣東和福建，一個在碧桂園集團的老家華南，一個在東南區域。
由此可見，碧桂園服務在全國區域版圖上也是揮斥方遒。
補充短板：橫向充實商管賽道
5年內計劃達到1000億收入，主要物業服務、增值服務和城市服務三大板塊構成。
商管服務板塊近作為補充，或達150億。
空間巨大的商管賽道一直是其短板，而且這塊短板一直沒引起重視，直到去年才開始發力。
據2020年報，去年物業品牌拓展新增合同管理面積約為7246萬平方米，商業物業、寫字樓、產業園等非居住業態專案數量首次佔比超過50%。
由此可見，非居住業態物管專案，也是其正在積極拓展的方向。
4月收購的銀河物業，持有大量的商業物業，正是碧桂園服務在物管領域擴張所需要補足的價值所在。
商管品牌的打造目前還沒有非常強的產品線，商管還要補強。
作為國際五大行之一的仲量聯行，早在1994年就在中國開展了商管業務和諮詢業務等，其中商管業務在14個內地城市以及港澳臺都設有辦事處，專案更是遍佈全國。
此次收購作為國際五大行之一的仲量聯行，則可以在商管領域的版圖上下一劑強心針，恰好可以幫助碧桂園服務在商管領域打造不小的品牌影響力和產品力。
警惕風險：高溢價收購，商譽及無形資產激增
資料顯示，仲量聯行亞太地區收入約30億美元，而物管業務收入則只有3億美元。再細化到中國區，全年物管收入千萬美元。而仲量聯行卻要價5億美元，溢價40倍！
仲量聯行近兩年的業績一直處於萎縮狀態。2020年亞太地區業務更是出現了滑坡。
2020年亞太地區銷售收入為30。7億美元，較之2019年的34。1億美元下降了9。97%%，淨利潤1。45億美元，較2019年的1。56億美元降幅達到了7。05%。
有推測說，仲量聯行想趁此次中國本土物業上市潮賣個好價錢，等於割本土物業的韭菜。
從商譽來看，2018年末，公司商譽及無形資產只有6。86億，佔總資產比例12。42%，到了2020年末，商譽及無形資產激增到61。76億，佔總資產比例提高到19。79%。
碧桂園服務在財報中解釋道，無形資產及商譽的增長主要歸因於年內本集團完成若干股權收購專案。如果被收購的公司業績不好，則會對商譽計提減值，最終對碧桂園服務業績產生負面影響。
行業影響：80%中小物企或將加速出局
碧桂園服務上市3年來已經實施了不少於20次收購。
小到1。9億元收購嘉凱城物業，大如此次收購行業最高溢價收購仲量聯行，與其前段時間最貴對價收購藍光嘉寶。
碧桂園服務這條物管最大的“魚”正在不斷吞食其他大魚小蝦。
物業管理行業目前有23.4萬家企業，top100卻已佔據其中43.61%的份額。
頭部企業往往透過“併購——擴張——上市”的模式，在激烈的競爭中脫穎而出，獲取行業地位。
未來，物業管理行業內“大魚吃小魚”甚至“大魚吃大魚”的事件或將持續上演。
物業收購大潮中，中小物企是選擇讓自己在被收購時賣個好價錢，還是改善自身經營，靈活應對激烈的市場競爭，其實更多的，還是看它們自己。
對具備發展潛力中小物業管理企業來說，在物業介入後的全生命週期和包括基礎服務、多元化增值服務的全價值鏈條內，要構築數字化、智慧化發展新優勢，可以採用多種數字化手段，創造自身的管理優勢，為企業效率、科學決策等保駕護航。透過科技體提效和管理提效，強化自身優勢，打造自身特色，才能在行業視窗期博得一席之地。
經營監控
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廣州大中型A物業公司2020年在管面積將近10000萬平方米，同比增長120%左右。透過多次收併購拓展了自身規模，未來將考慮拓展非住宅業務。由於規模快速擴張帶來的運營管理難題，A物企攜手愛德數智，上線大運營產品，有助於提升資金週轉速度、全流程運營效率和管理效率，確保經營目標達成，實現規增長又快又好。
投資管理
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上述廣州A物企2021年將還採用愛德數智投資管理系統，對投資進行流程管理、測算管理、資金籌措管理、以及投後管理，實現投資生命全週期管控。
計劃運營。
江西某地產旗下B物業公司聯手愛德數智計劃運營管理系統，圍繞計劃管理的PDCA，構建了涵蓋計劃編制、執行、監控、預警、分析、考核以及整合介面的計劃節點管理系統。實現對公司及專案的運營管理，助力專案運營有條不紊。
總結
碧桂園服務收購仲量聯行，可謂是物業管理行業併購浪潮下的一個巨大縮影。對於碧桂園服務來說，此次併購的戰略作用明顯，可以助力其衝擊5年內1000億營收的目標，橫向擴充商管賽道，以及縱向整合上下游形成價值鏈，還在全國區域佈局上打下一劑強心針。
同時，碧桂園服務可能也需要警惕收購風險，並應對來自其他物業頭部企業的競爭。而對於中小物企來說，要想在激烈的競爭中脫穎而出，則需更加強化自身經營，採用數智化軟體可能是又快又好的方法之一。