自持物業好不好
變了味的開發商自持物業租賃！急需一場糾偏
作者：齊俊傑看財經
前一陣，萬科翡翠書院的事情挺熱鬧，大家都直呼租不起，15000的小三居，3-4萬的大四居，最便宜的房子，180萬租十年，有哄抬房租的嫌疑，我們當時就說萬科這是試試水，看看市場的反響，如果反響不好，他會修改價格的。
這件事後面果然引發了輿論的口誅筆伐，連人民日報都發聲，警惕開發商炒作租金，變相以租代售。這個專案也引發了主管部門的約談，於是萬科話鋒一轉，告訴大家我首批推出的房源基本租完了，出租率超過80%，這引發了大家的擔憂，莫非真是貧窮限制了我們的想象力。
但你仔細一看，萬科一共就拿出了48套房源，完成80%，也就是說出租了還不到40套，一個多月，這麼大的輿論影響下，一共出租了不到40套高價房源，這並不算什麼新鮮事。而且萬科自己就說我們的專案針對高淨值人群，主要以金融和科技兩個領域為主，而且還都得是高管。
根據媒體的報道，萬科翡翠書院的首批申請租戶包括經緯中國的董事總經理兼投資人錢坤、幻騰智慧創始人王昊、36氪CEO馮大剛等等，看到這我們釋懷了，能租的起萬科翡翠書院高價房的，也只有這些知名公司的老總，或者是億萬富翁了，可有個問題，這幫人為什麼要租房？他們沒有房嗎？幾種可能，1是那個地方剛好沒有房子，所以長租下來當酒店用，這跟高階商務人士常年包一套酒店套房的做法差不多。2是根本就是萬科找來宣傳的託。透過這些人來提高萬科翡翠書院的品質，就算是代言人了。如果真是這樣的話，那麼說明翡翠書院這種天價租金還是基本租不出去。說明基本得是成功企業的高管才能租的起，一般企業的中高層都不會考慮。那麼成功企業的高管們有多少還得租房住呢？
所以，我們一直都說供給側改革，但開發商自持物業租賃專案，顯然還不知道自己的使用者群在哪，這也跟我們設計的自持物業租賃的初衷完全不一樣了，現在唯一合理的解釋就是第一種可能，那就是各企業老總，租一套房，當場商務酒店套房。相比於5星酒店套房來說，翡翠書院的價格還是相對便宜的。那麼如果這麼幹，這種租賃就完全變味了，他相當於讓租賃住房，進入了商務辦公領域。我們的出發點是要解決市場上租賃住房供給不足的問題，結果卻直接擠到了酒店這個領域。完全起不到完善租賃市場的效果。開發商，租客，政府都很尷尬。
問題的關鍵還在於租賃回報率太低的問題，一套房子10年租180萬，老百姓覺得這是高的不得了的數字，但在開發商看來，這完全沒有利潤，他賣掉這樣一套房子瞬間能回1000萬，而靠租金收回來，要足足60年，土地使用權一共才70年，房屋建設壽命大約才50年，所以即使租這麼貴，萬科也是虧大了。遠不如他直接賣房划算，如果算上未來的現金折現，那麼相比賣房可能甚至會虧30-50%甚至更多，所以他冒著天下大不違也要用高租金試試水。但這次顯然給了他重重的一擊，未來是不是真的要走上商務酒店套房這條路，他估計自己也沒想好。往那邊走，使用者需求不會很大。很可能會出現不滿租的情況。如果要回到住宅租賃市場，這麼高的房租，是個巨大的問題，可以說相當尷尬，租的起的早就買房了，沒買房的根本租不起，沒資格買房，還租的起的，只有那些跨地域工作的企業高管們，但問題是他們為啥要租10年這麼久？所以頂多就是公司出錢租下來，給那些跨地域工作的高管們用，可能A高管用3個月，B高管再用半年，這個房子唯一的用途也就這樣了。說來說去，即使你定位住房租賃市場，但解決問題的時候，還是得繞回到商務酒店套房的運營模式上來。
所以，無論怎麼分析，開發商自持物業走高階的路線，已經都跑偏了，考慮到未來還會有大量的這種房子上市，所以需要亡羊補牢，比如限定租金標準，嚴格控制以租代售，租期10年的長租房是個很好地思路，其實你就簡單裝修就可以了，如果價格符合周邊租賃水平，略微高個10%大家都是可以接受的，比如萬科這個，周邊租賃同等房源差不多8000多，你不用什麼新風不新風系統，你就簡裝就夠了，然後把租金定在一個月1萬，10年120萬，估計租賃市場就能打開了。所以把成本降下來，是把這個事情拉回到正軌的唯一出路。但開發商自己肯定不願意，那樣他們的租賃回報就會更低，所以這就必須得用政策去出手規範了。不要讓一本好經又被歪嘴的和尚念歪了。如果放任這麼搞下去，那麼我們供給了那麼多開發商自持物業，最後都變成商務酒店了，這本身就是資源的極大浪費。也會讓老百姓大失所望。