吾樾臺專案房價為什麼比周邊低
土地市場“斷供”兩年後，崇川區圓融商圈板塊近日上新一宗優質宅地。
起拍樓面價約
11019元/㎡
，限房價
28460元/㎡
，與周邊二手房價
最高倒掛超6000元/㎡，
該地塊會成為南通第二輪集中土拍中的“黑馬”嗎？
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地塊資訊
R22014地塊位於青年中路北、通京大道東側，土地面積23574。94㎡（約35畝），規劃為居住用地，容積率1。21-1。37，綠化率≥35%，建築密度≤22%，限高36米。
△地塊航拍圖
該地塊採用地價房價“雙控”並搖號的競拍方式：
起拍總價約3.56億，最高總價約4.09億；起拍地價約15097元/㎡，最高地價約17357元/㎡；起拍樓面價約11019元/㎡，最高樓面價約12670元/㎡；房屋備案指導均價28460元/㎡。
根據規劃條件，該地塊功能區一為
居住用地
，用地面積約18930㎡；功能區二為
居住服務設施用地
，用地面積約4137㎡；功能區三為
道路地下可開發空間
，用地面積約508㎡。
其中，功能區一
住宅建築為5-11層
，功能區二建築不超過5層，社群內需設定用地面積不小於1300㎡
公共綠地
，以及
文化活動站、體育活動站、衛生服務站、居家養老服務站、嬰幼兒照護服務站
等配套設施。
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周邊配套
R22014地塊毗鄰青年路與通京大道，距離在建中的
地鐵2號線園林路站
約650米，出行較便捷。
△地塊大致位置示意圖
商業配套方面，3公里範圍內，向西可達
圓融廣場、金鷹購物中心
，向東可達
崇川大有境、紅星星銀海、國城大潤發
等綜合體。
教育資源方面，2公里範圍內分佈有
城中小學（三里墩校區），通師三附、學田中學、紫東幼兒園、南川幼兒園、東方幼兒園
等全學齡配套。
另外，地塊東側約300米處即
海港引河綠廊工程
，未來可作為業主休閒去處。
整體而言，地塊處於主城區與新東區交匯處，周邊交通、商業、教育資源豐富，人居氛圍醇熟。
△地塊航拍圖
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板塊簡析
據不完全統計，2016年至今，R22014地塊周邊共計成功出讓4宗重點涉宅地塊，詳情如下：
首先來看溢價率，中海和碧桂園地塊均
超3倍溢價成交
；遠創地塊溢價率63%；“雙限搖號”合景泰富地塊也是成功觸頂進入搖號環節。
再看成交樓面價，3宗破萬，最高
17235元/㎡
；從碧桂園地塊到合景泰富地塊，樓面價
漲幅約174%
。
不得不說，就上述4宗地塊的成交情況而言，各大房企對該板塊的拿地熱情還是很高的。
九璽臺
於2018年10月售罄，最後一批新房均價為高層18500元/㎡，疊拼20800元/㎡，目前二手房掛牌均價約
27785元/㎡
。
△二手房網站截圖
中海鉑樾府
於2019年4月售罄，最後一批新房均價為小高層24450元/㎡，疊墅24950元/㎡，目前二手房掛牌均價約
35104元/㎡
。
△二手房網站截圖
遠創樽樾
於2020年5月售罄，最後一批新房均價為小高層29360元/㎡，疊拼31830元/㎡，目前二手房掛牌均價約
31749元/㎡
。
△二手房網站截圖
濠悅府
於2021年3月售罄，最後一批新房均價為29401元/㎡，暫未查到其二手房掛牌價。
這4個專案的產品配置基本為
高層/小高＋疊拼
的組合形式，定位偏純改善。
各專案當前二手房掛牌價相差較大，這與當時的新房價格、開發商品牌、物業口碑等都有一定關聯。
其中，中海鉑樾府掛牌價最高，超3。5萬/㎡，其二手房溢價也最高，超1萬/㎡。
R22014地塊僅約35畝，容積率最高1。37，建築層次5-11層，或打造以
洋房和小高層
為主的低密社群。
地塊起拍總價約3。56億，最高總價約4。09億，對房企而言拿地壓力較小；且未來限房價28460元/㎡，與周邊二手房相比有一定倒掛優勢。
這宗“小而精”地塊，是否會引起房企爭奪？是否會觸頂搖號？7月20日見分曉。