北京知寓怎麼樣
以下觀點來自：許敬忠
郵政儲蓄銀行江蘇省鎮江市分行
最近非常火的一個話題討論：
爛尾樓的業主斷貸，銀行到底該不該催收？如果這些業主不還，該不該上徵信？銀行方當然不願意看到自己放出的貸款收不回來；地產方也是無奈，我不想爛尾啊，可沒錢了啊；而可憐的業主們更是無奈，自己房子的屋頂遲遲不封，拿不到房子，看不到未來，還要每月按時給銀行還貸款，好處沒有，反而揹著債，不還還影響個人徵信。你看這事鬧的。
作為財富顧問，今天我們就順著這個話題，聊聊房地產未來投資相關的問題。
主要分兩個方面
：房地產未來的發展趨勢以及客戶朋友們如何去投資。
一、房地產未來的發展趨勢
地產行業的蓬勃興起，也是兼具著其歷史使命的。這個有不少專家已經拆解的非常透徹了，我這裡挑一個點去說一下：2008年全球範圍的金融危機爆發後，剛剛加入WTO的中國，就拿出了四萬億去全球大“血拼”買來各種資源，國內大興土木，正好趕上城鎮“翻新”，也是靠著人口的紅利，讓房地產行業開始走上了時代的頂峰。
大家都能感受到，
房價漲幅也再沒之前那麼誇張了，甚至還有小幅回落。為什麼？
1.人口紅利正逐步消失。
第七次人口普查的結果出來之後，國家立刻做出了一系列鼓勵生育的措施，為什麼？因為中國老年化、少子化逐步嚴重了。買房的主力軍是誰？丈母孃會逼著女婿買房啊，沒房結啥婚？所以買房的主力是年輕的有需要的人啊，他們同樣會帶著買房、裝修、購置家電等一系列的經濟行為去刺啟用躍市場。
而當下年輕人口減少，還有不少年輕人不結婚了，那房子誰買呢？
另外一方面，中國最後一波人口潮80後左右的這批人，幾乎都是獨生子女，他們的父母基本都有一兩套房，他們自己結婚也會買一套房，甚至以後條件好了，會再買一套兩套的，雙方父母的房子以後都會傳承給他們，他們手上這麼多套房子以後都是他們子女的，所以未來的年輕一代，可能不需要努力手上都人均好幾套房，那他們還要自己買房嗎？所以可以這麼說：
人口紅利的消失，帶來了房產需求的下降。
2.國家政策開始不利於房地產。
“房住不炒”這個詞非常微妙，國家告訴你，你買房子住可以，不要拿來投資炒作。但是國家卻沒有直接把這個詞納入到政策裡，而是透過一系列其他的動作去控制房地產的擴張。比如去年四大部門：財政部、自然資源部、稅務總局和人民銀行聯合釋出了一條重磅訊息，
國有土地使用權出讓收入劃轉稅務部門徵收
，就是給房地產降降溫的。其實如果仔細梳理，近年來已經有非常多的政策，透過不同維度給房地產降溫的，甚至
教育上的“雙減”也是一種變向的降溫。
3.防範金融風險的需要。
正如我開篇所說，房地產也是肩負歷史使命的，國家貨幣大放水，錢出去轉一圈如果沒有地方“蓄水”是會很容易引發通脹帶來經濟衰退的。美國放水之後，選擇了用股市來“蓄水”，而我們選擇了房產。
一是中國老百姓的傳統思想就是要有個家
，大家都希望有自己的家，所以買房老百姓不排斥，
二是房地產可以穩定住資金
，一段時間內讓資金不那麼快的流動。那麼最後會有什麼樣的後果呢？地產公司透過買地、質押、買地再質押，增加融資槓桿去快速擴大自己的開發規模，百姓也透過首付，貸款，再首付，再貸款的方式，多買幾套房在手上。
這時候大家看出點什麼了嗎？
地產公司和購房的百姓，都透過向銀行借款的方式，去加槓桿。
那麼如果其中某一個環節出現了問題，比如地產公司資金鍊斷了，交付不了房子了，那麼一連串的連鎖反應會是什麼樣的？銀行方面壞賬增多，小銀行可能首先扛不住，然後開始逐步蔓延。
4.釋放消費潛力的需要。
中國的經濟正在從粗放的快速發展向精細的優質發展轉型，大興土木已經告一段落，高鐵、高速路等交通運輸建設也已經初具規模，這些投資專案都開始放緩後，未來中國在投資上還有什麼可以去做？
東數西算大建西部算力中心、新能源儲能基礎設施建設、抽水蓄能、特高壓電力運輸網路、5G甚至6G基站建設等等，這些是一方面，國家更需要的是，在拉動經濟的三駕馬車中，消費能夠帶動GDP的穩步上漲。而束縛中國百姓消費的是什麼呢？那就是動不動長達20年甚至30年的房貸，一些家庭可能夫妻倆的月收入，一半都要貢獻給房貸，另外可能還有車貸。消費力量就下去了，
所以未來我們必須要鬆綁房地產，這是勢在必行的。
今年上半年，國家在中長期的貸款利率上是有所下降的
，有一些人就認為房地產的春天又要來了
，那麼是這麼回事嗎？我這裡來說幾個事情，大家再細細思考下吧。
案例1：
我一位同事的先生，房地產公司的高管，放出的訊息是，今年他們的公司要裁員50%。同樣的，我的一位客戶也是房地產公司老總，他們的公司可能也要裁員。而在一次線下的財經圈子交流會上，某大型房地產公司的高管也講到了2022年下半年房地產行業的未來，是一片“灰暗”，可能下半年會面臨大批次的裁員、期房延期交付甚至部分小地產公司宣佈破產。
案例2：
地產公司今年很難在銀行拿到開發貸，銀行出於風險管控的原因考慮，更多的是不願意給地產公司做開發貸，這給原本資金鍊緊張的地產公司，真的是雪上加霜。
案例3：
大家應該都知道的，強如恆大這種公司，也出現了資金鍊的問題。
二、客戶朋友們未來在房地產相關方面如何去投資？
我想先說結論：
針對大多數朋友們來說，不是剛需，謹慎買房。如果你是換房，改善一下，或者未來要買個房子結婚，是自己真正要住的房子，你買，沒問題，國家也出臺了一系列政策，鼓勵剛需住房的購買。
如果你是投資，那麼就要慎重了，著名的經濟學家任澤平博士對未來投資的三大硬通貨有過定義，其中一個就是“人口流入的都市圈，核心地段優質房產”，什麼地方是人口流入的都市圈，大家可以翻一翻十四五規劃和2035遠景剛要，裡面有詳細的內容。其他地方的房地產投資，可以說就基本沒有投資的潛力。
對未來房地產相關的投資我給以下幾個建議：
1。出於保護自己的目的，儘量不買期房，買現房，並且買有國企背景的地產公司開發的房子，第二條建議會給出原因。2。由於下半年可能會出現的一系列地產行業的問題，國家可能會出臺相應政策去應對，預計國有地產企業會去承接後續的問題期房，或者收購面臨破產的地產公司，穩定地產行業，完成未來房產交付。那麼
在地產行業的股票、基金投資上，就要多關注國有地產企業了。
3。由於銀行與地產有千絲萬縷的聯絡，所以在金融板塊的股票、基金投資上
需要規避銀行板塊
，去做保險、券商相關的。4。未來接續地產成為下一個“蓄水池”的，應該是股市，而股市中，我們去選擇什麼行業呢？建議是未來確定的，成長性高的行業。在未來的三到五年裡，
新能源、國內高階製造、晶片半導體
可以作為關注的點。
最後，我想說的是，每一種資產都會有其週期性，我們要透過對相關行業板塊的深入分析和拆解，
瞭解其邏輯，從而判斷它未來的成長性
，如果未來成長性巨大，那麼就值得在一段時間內持有，如果成長性有限，那麼對於投資來說，就不具備持有的意義。而週期變化是不會停止的，我們需要做的就是，去找到適合每個週期的資產，按照一定比例去配置，從而
對沖一些風險，獲取穩定的收益
，這就是財富管理的本質之一。