廣佛智城商鋪有產權嗎
作為全國農村集體經營性建設用地入市改革的33個試點（市、區）行政區域之一，佛山市南海區集體經營性建設用地入市以來再度風起雲湧。
“如果沒有政府‘三舊改造’工程背書，我們不會考慮買寶盈廣場的公寓。”李小姐（化名）告訴《中國經營報》記者，在2018年6月，她花了20多萬元購買了位於佛山市南海區大瀝鎮的寶盈國際廣場公寓，然而到收房日期並未拿到公寓，而簽署的《房屋租賃合同》，承諾2019年3月1日支付首期租金固定收益部分，至今卻分文未得。
與李小姐相似遭遇的業主並不在少數。事實上，寶盈國際廣場作為佛山市南海區最早一批自主引入開發商的集體經營性建設用地，其並沒有按照預期方向去發展。
2018年至2019年初涉嫌以租代售的公寓專案，不僅涉嫌違約還涉嫌違規建設。此外，專案透過集體經營性建設用地流轉建設的商鋪，更是牽扯出一起涉案金額高達1。57億元的商鋪違約大案。多位購買了寶盈國際廣場商鋪的業主向記者表示，購買商鋪承諾返利，如今卻成為“一紙空談”。
“公寓沒影 租金一分錢未收到”
佛山市南海區集體經營性建設用地入市以來，一方面開創了集體建設用地上的工業化城鎮化模式，為農民分享城鎮化程序的土地增值收益提供了機遇，實現了政府與農民、農村與城鎮發展的共贏。另一方面，記者此前調查發現，多個集體經營性建設用地出現涉嫌違建的公寓，更有甚者，近千投資者過億資金“打水漂”。
2018年12月，公寓業主李小姐透過中介的推薦，花了20萬元買了佛山市南海區大瀝鎮寶盈廣場20年的使用權，並在當天與寶盈大瀝分公司的財務簽下了《物業使用權出讓合同》《物業管理合同》《房屋租賃合同書》以及《設計、裝修及傢俱家電代購合同》。
李小姐提供的《物業使用權出讓合同》顯示，從2019年1月1日起，佛山市三水區寶盈投資有限公司南海大瀝分公司（下稱“寶盈公司”）將專案某號公寓的使用權出讓給李小姐，公寓面積為28。83平方米。使用權出讓年限為23年，其中最後4年為贈送年限。
按照合同規定，公寓實際交付時間為2019年3月1日，其中還規定寶盈公司承擔必須完成物業功能間隔並按毛坯標準通知乙方進行物業驗收，如甲方延期交付該物業，每一個自然月的01日賠付違約金2000元，在該物業延期交付日期達3個自然月（即2019年5月31日），該物業仍無法交付給乙方使用，乙方有權申請解除本合同，甲方基於合同解除，承諾一次性賠付毀約金2萬元。
值得一提的是，該合同顯示，物業使用權的性質為商業。
此外，在開發商的指導下，李小姐與佛山市禹志酒店管理有限公司（下稱“禹志公司”）簽訂了《房屋租賃合同書》，由李小姐將上述與寶盈公司簽訂獲得的寶盈國際廣場專案某號公寓的使用權再度承租給禹志公司，其中合同規定該物業用途為商業公寓，禹志公司用於日租、月租與旅業配套等。並約定物業自2019年3月1日起交付給禹志公司，租賃期為5年，而其中租金標準為自起租日起，根據委託期間的不同，李小姐享有收取該物業租金固定收益與浮動收益的權利。
事實上，按照合同規定今年3月1日驗收交付，然而李小姐至今未看到公寓的影子。“合同寫的2019年1月1日收樓驗收，結果到3月1日我微信寶盈財務，她解釋酒店方可代收樓，讓我坐等3月收租，結果我也是簡單相信了，4月1日沒有收到租金，我又聯絡寶盈財務，結果一直沒回復我，到現在公寓沒影，租金一分錢也沒收到。”
與李小姐有相同經歷的業主並不在少數，據目前不完全統計，寶盈國際廣場公寓專案的涉案業主達到21位，涉案金額400多萬元。
記者在中國裁判文書網查詢發現，寶盈國際廣場公寓承租方禹志公司，在2017年期間分別在順德區、南海區承租多個專案的商業公寓，因2017年12月或2018年1月開始不按租賃合同約定支付租金，被多位業主起訴至法院。
2019年4月，禹志公司被佛山市南海區人民法院公示為失信公司。
對此，佛山市自然資源局南海分局向記者回函表示，《佛山市南海區集體建設用地使用權流轉實施辦法》為2014年9月印發實施，而寶盈廣場專案用地為權屬人2010年已經自行出租使用，該專案並不在南海區集體建設用地使用權流轉適用的時間與範圍內。
涉嫌“違建”公寓
事實上，寶盈國際廣場專案，是2010年11月1日由佛山市南海區大瀝鎮鳳池村西邊股份經濟合作社（下稱“經濟合作社”）自主將使用權出讓給佛山市三水區寶盈投資有限公司的集體建設用地。
李小姐等多位業主與寶盈公司簽訂的《物業使用權出讓合同》標明，寶盈公司合法擁有位於佛山市南海區大瀝鎮鳳池村委會西邊村民小組（標準地名“廟後”）地塊的寶盈廣場7、8層-寶盈廣場A區全部物業的合法使用權。
根據政府的多份集體用地入市檔案顯示，該類透過流轉方式取得的集體建設用地不得用於建設住宅或類似住宅的居住用房。
2014年9月10日佛山市南海區人民政府印發的《佛山市南海區集體建設用地使用權流轉實施辦法》（下稱“實施辦法”）規定，透過流轉方式取得的集體建設用地不得用於建設住宅或類似住宅的居住用房，也不得將地上已有的其他用途用房改為居住用房；但經批准利用集體建設用地建設保障性住房及村居社群公寓除外。區規劃部門不予核發建設工程規劃許可證，區住建部門不予核發施工許可證、房地產權證。
2015年12月11日，佛山市南海區人民政府《關於印發佛山市南海區農村集體經營性建設用地入市管理試行辦法》顯示，土地利用總體規劃和城鄉規劃確定為工礦倉儲、商服等經營性用途的土地。其中商服產業規定為批發零售用地、商務金融用地、住宿餐飲用地（不含酒店等住宿類用地）和其他商服用地。單位或個人通過出讓、轉讓、租賃、作價出資（入股）等方式取得的農村集體經營性建設用地用於建設住宅或類似住宅的居住用房，或將地上已有的其他用途用房改為居住用房的，由區住建、國土、規劃等部門依照相關規定進行查處。
而佛山市三水區寶盈投資有限公司與經濟合作社簽訂的《集體建設用地使用權出租合同》也顯示，經濟合作社租賃給佛山市三水區寶盈投資有限公司的此片土地只能用作商業、服務業綜合開發，不能用於其他行業開發。
事實上，農村集體經營性建設用地流轉入市以來，佛山市南海區此前報道廣佛智城、麗日廣場、南舜怡海港等多個專案涉嫌違規建售公寓。而如今的寶盈國際廣場專案，更是佛山市南海區最早一批自行出租使用的集體經營性建設用地入市專案之一。
記者調查發現，寶盈國際廣場開發商佛山市三水區寶盈投資有限公司，如今攤上的司法糾紛，不計其數。
記者在中國裁判文書網上關鍵詞搜尋“佛山市三水區寶盈投資有限公司”發現，涉及的判決書和裁定書共計161份，其中判決書149份，牽涉的合同糾紛148起。
寶盈廣場專案商鋪“失約”
事實上，寶盈國際廣場專案並非只是違建公寓，其在早期建設的商鋪，在2018年7月至今未按合同約定返租，引發近800位商鋪業主的聲討。
據不完全統計，購買寶盈國際廣場商鋪使用權的涉事業主有800多位，涉及商鋪953間，涉案面積達8150。81平方米，涉案金額更是高達1。57億元。
商鋪業主林先生（化名）告訴記者，2013年3月，林先生花費12萬元物業使用權出讓金，與寶盈公司簽訂了《物業使用權出讓合同》，根據該合同顯示，寶盈公司將專案某號商鋪的使用權出讓給林先生，該物業建築面積為6。14平方米，並規定物業使用權的出讓期限從合同簽訂之日起計算，至2033年3月，到期後寶盈公司再贈送林先生使用許可權至2042年1月，總計出讓年限29年。
合同規定林先生自2013年12月31日起享有受讓該物業的收益，而該物業收益是林先生與寶盈公司選聘的佛山市悅心物業管理有限公司（下稱“悅心物業”）簽訂的《委託經營管理合同》。
事實上，悅心物業的大股東是廣東寶盈投資集團有限公司，與佛山市三水區寶盈投資有限公司的法人、大股東，均為童紹洪。
根據林先生出示的《委託經營管理合同》，其中規定顯示，林先生將該物業委託給悅心物業經營，委託經營期內實際經營的盈虧由悅心物業承擔。
從2013年12月31日起，林先生獲得悅心物業支付的五年期限的委託經營固定租金收益，委託經營期間第一年至第三年固定收益為815元，第四年至第五年固定收益為1019元，固定收益按月支付，從第六年起的收益為實際經營租戶所繳付的租金。
事實上，從2013年簽訂的合同算起，到2018年6月，林先生每月都能按照原合同規定收到返租。
然而，到2018年7月開始，當月固定收益卻拖到了30日才發放，並且收到的商鋪收益只有原來的40%，足足少了60%。
同年7月26日，悅心物業單方面發出了“2018年12月31日前租約合同到期的業主告知書”（下稱“告知書”）稱，由於廣場經營不善，出租率不斷下降，從8月1日開始將對廣場進行全面升級改造。
改造範圍包括超市街區（負一層）、一樓商體裡面的二樓及三樓。由於改造費用所需資金比較龐大，新引進商家均需6個月～12個月免租期，業主剩餘部分的收益將攤分為12個月返還，去年7月~12月每月商鋪的租金將是原本的40%，2019年1月~7月將是原本的60%，此後將是實收實租。
而2018年12月31日後租約合同到期的業主的告知書也是一樣。
公告一出引起商鋪業主軒然大波，商鋪業主們認為“告知書”提出的因裝修改造而減少租金原因不能成為租金減少的理由，已紛紛到佛山市悅心物業管理有限公司說明不同意減租。
最終悅心物業對商鋪業主的返租停止發放，商鋪業主投資的集體經營性建設用地寶盈廣場專案上的商鋪，自此打了水漂。
對於寶盈廣場專案的相關情況，佛山市自然資源局南海分局表示，該專案運營方與投資者透過租賃經營方式，由專案運營方長租返利，現因專案運營方資金出現問題無法按時支付收益給投資者的合同違約行為，屬於市場主體間的民事糾紛。
目前，對於運營方透過簽訂較長期限租賃合同並一次性收取租金的行為，行政法律法規尚沒有明確界定，主要受民事法律的調整。
南海區委、區政府高度重視，多次召集區直各部門研究商討化解措施，並積極引導投資者透過司法途徑切實維護投資者合法權益。
目前，南海區人民法院已受理投資者提起的租賃合同糾紛案件，相關案件正處於司法訴訟階段。
定性“租賃”糾紛
事實上，2018年11月30日，陳某、劉某、黎某等多位寶盈廣場商鋪業主以悅心物業以及關聯企業寶盈公司經營管理混亂、拖延給付租金、單方降低租金標準，且商鋪業主多次與其溝通未果為由將寶盈公司、悅心物業以及總公司佛山市三水區寶盈投資有限公司起訴至廣東省佛山市南海區人民法院，要求法院判定涉案《使用權出讓合同》《委託管理合同》無效，並要求被告寶盈公司返還支付的出讓金、物業管理金以及上述專案支付之日起至實際返還之日止計算的利息，總公司佛山市三水區寶盈投資有限公司承擔連帶清償責任。
值得一提的是，其中爭議的焦點，集體經營性建設用地寶盈廣場專案上的涉案糾紛性質界定，即集體建設用地寶盈廣場專案涉案糾紛屬產權糾紛還是租賃糾紛，對此，佛山市南海區人民法院給出了目前的答案。
根據佛山市南海區人民法院民事判決書（【2018】粵0605民初20662號）顯示，法院認為，關於涉案糾紛的性質問題，原告與被告寶盈大瀝分公司於2013年12月30日簽訂的《物業使用權出讓合同》約定原告受讓涉訟商鋪的使用權，原告需向寶盈大瀝分公司支付物業使用權出讓款98683元，出讓期限從合同簽訂之日至2033年12月30日止，加上贈送一定時間的使用期限，原告轉讓物業使用權時須向被告寶盈大瀝分公司申請等約定可知，原告是以支付租金的方式取得涉案物業一定期限內的使用權，雙方簽訂的合同並未涉及房屋產權登記及權屬變更問題，故原告與被告寶盈大瀝分公司之間形成的是租賃合同關係，本案屬租賃合同糾紛。
根據《中華人民共和國合同法》第二百一十四條關於“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效”。
而涉案《物業使用權出讓合同》約定出讓期限從合同簽訂之日即2013年12月30日起至2033年12月30日止，出讓期限屆滿之日起，被告寶盈大瀝分公司再贈送使用期限至2042年1月31日止，即租賃期限實際為28年1個月2日。
最終，法院判決商鋪業主劉某與佛山市三水區寶盈投資有限公司南海大瀝分公司於2013年12月30日簽訂的《物業使用權出讓合同》中約定的物業使用權出讓期限超出二十年的部分無效，並要求寶盈公司、佛山市三水區寶盈投資有限公司向涉案商鋪業主退還物業使用權出讓金及物業管理按金並支付相應的利息。
南海區將出臺監管辦法
事實上，記者此前調查走訪發現廣佛智城、麗日廣場、南舜怡海港等多個集體經營性建設用地入市專案，均存在違建情況。
為了提高佛山市南海區農村集體經營性建設用地入市監管力度，近日，佛山市自然資源局南海分局將出臺《佛山市南海區農村集體經營性建設用地及房屋開發經營監管試行辦法（徵求意見稿）》（下稱“辦法”）。
據瞭解，本次納入監管的是南海區行政轄區範圍內農村集體經營性建設用地交易及房屋建設、銷售、出租等行為的監督管理。
其中辦法明確，相關廣告發布不得暗示具有居住功能，不得含有混淆房屋使用性質的內容，且應在專案名稱後用相同字型、字號註明非住宅用途。
為了保護購房人（租戶）利益，辦法還明確了集體土地所有權性質的告知要求，並明確建設單位責任。
辦法提出，在簽訂農村集體經營性建設用地房屋相關協議時，應當與購房人（租戶）簽訂《知情書》，建設單位就房屋的主要情況在《知情書》說明。有條件的對告知過程進行同步錄音錄影，並明確告知購房人 （租戶）錄音錄影事項。
知情書的內容包括但不限於集體土地所有權性質、土地的使用年限和房屋使用功能、地塊規劃條件、土地使用權到期后土地及房屋的處置方式等內容，由購房人（租戶）在《知情書》上親筆寫明“本人已完全知悉所購（租）房屋為集體土地所有權性質、期限屆滿后土地使用權及房屋處置方式 、 不得用於居住功能”並簽名。
《知情書》故意隱瞞事實，未說明影響房屋價格、租金等重要情況的，建設單位應當承擔責任。
此外，辦法還明確集體經營性建設用地性質屬於租賃性質，並且不得以租代售：以出讓、作價出資（入股）方式入市的農村集體經營性建設用地，房屋出租應遵守相關法律法規和專案監管協議約定，租賃期限不得超過二十年，且不得以“贈送使用年限”“轉讓房屋使用權”等名義變相銷售房屋。
為了防止建設單位違反專案監管協議相應條款，監管辦法還提出繳納保證金制度。
建設單位與村級監管責任主體必須在簽訂專案監管協議後 60 日內，在集體經營性建設用地所在地的銀行開設履約保證金專用賬戶，簽訂《專案監管協議履約保證金專用賬戶資金儲存、使用協議書》，並存儲保證金。
對於擅自改變土地用途、容積率、轉讓條件的，建設單位按交易合同及專案監管協議的約定承擔違約責任，相關政府單位按照有關規定對其進行查處。此外，區自然資源部門取消其兩年內參加南海區土地市場競買資格。
對於集體經營性建設用地專案寶盈國際廣場相關問題如何協調解決，記者致電佛山市三水區寶盈投資有限公司，公司辦公電話無人接聽，而南海大瀝分公司電話因欠費已被停機。
