南浦廣州碧桂園吧
不知道朋友們有沒有過這樣的體驗。
開啟手機，收到一條推送資訊《廣州剛需福音來了！》，內心一陣激動，終於有我買得起的房子了？一點開文章，黃埔xx城4。7萬就可上車、番禺xx府低至4。3萬……
4字頭，也是我等窮苦剛需能肖想的嗎？
不知從什麼時候開始，“剛需”這個詞已經越來越高不可攀了，單價4萬的房子也可以自稱剛需的福音了。
而真正鐵剛需們買得起的房子，卻總被“嫌棄”。
買亞運城？你在逗我，那裡萬年不漲，買了就被套住了！買祈福新邨老破小？沒有電梯，沒有升值空間，以後要轉手哭死你！買麗江花園？樓齡太老，貸款都成問題！
吐槽的聲音此起彼伏，但這些房子真的不值得買嗎？
2021年廣州二手成交前十樓盤中，番禺那些超級大盤就佔了四席，分別為
祈福新邨
、
廣州亞運城
、
麗江花園
、
華南碧桂園
。
這幾個超級大盤，被很多人詬病沒有投資價值，不適合入手，卻實實在在撐起了廣州二手房交易量的一片天。
因為，廣州最鐵的剛需，都在這了。
那些漲不動的超級大盤
番禺的超級大盤時代，由一對香港夫婦開啟。
上世紀八十年代末，香港地產商彭磷基、孟麗紅夫婦回到了故鄉番禺。在香港地產界練就了毒辣的眼光，彭氏夫婦看上了鍾村佛子嶺周圍的一大片荒地，併成功以極低的價格買了下來。
這片荒地就是巨無霸“祈福新邨”的前身。
1991年，祈福新邨首次開售，吸引眾多香港客戶，開盤當天便狂攬一個億。
番禺“超級大盤”時代正式開啟。
此後，星河灣、華南碧桂園、南國奧林匹克花園、錦繡香江、華南新城、廣州雅居樂、廣地花園相繼落地，華南板塊迎來“八大金剛”時代，再加上南浦島的麗江花園，
番禺初代睡城初見雛形
。
這些超級大盤的規模，累計相當於一座可居住50-60萬人口的中等城市，每一個樓盤都近似一個鎮的格局。
時間來到2010年，因為廣州亞運會一炮而紅的超級大盤
“亞運城”，
正式接過二代睡城的旗幟。
放眼全廣州，能同時在新房市場和二手房市場名列前茅的神盤，僅此亞運城。
這些新老超級大盤，每年的成交量都很能打，但也總被吐槽“漲得太慢”，因此這裡也成了投資者的噩夢。
10年前，祈福新邨的房子均價大概在1萬/平左右，如今均價剛剛過3萬/平，
漲幅約為200%
；
2011年華南碧桂園毛坯新房均價15000元/平左右，2022年整個樓盤均價約為3。59萬/平，
漲幅約140%
；
2010年廣州亞運城以均價12489元/平的高位開賣，但隨後房價起起伏伏2015年甚至回落到了10500-12000元/平左右，到了2021年3月為2。8萬/平左右，10年
漲幅僅為125%左右
。
而對比廣州房價10年間漲幅139%的成績來看，華碧、祈福新邨的漲幅都在及格線之上，而亞運城，還差“臨門一腳”。
不過吧，跟隔壁對比，這個漲幅就不香了。
隔壁的萬科歐泊，2012年開盤價為16000元/平左右，2021年已經達到5。2萬/平（指導價前），
不到10年漲幅已經高達225%
。
更別提與天河、海珠這些熱門區域掰手腕了。
如果將時間放到2020年-2021年的維度上，這幾個盤的漲幅就不盡如人意了。
除了亞運城天薈，其他的漲幅都“麻麻的”。
鐵剛需最後的倔強
這些漲不動的超級大盤，令投資者聞風喪膽，卻是剛需們的天堂。
彼之砒霜，吾之蜜糖。恰恰就是因為漲不動，讓更多剛需得以上車，紮根廣州。
買得起且必須買，才是真正的剛需。
動輒4、5萬元一平的房子，廣州絕大部分剛需是買不起的。
根據廣州統計年鑑的資料，2020年廣州平均年薪為135138元，算下來平均
月薪為11261.5元
。
（被“平均”了的小夥伴讓我看到你們的雙手~
）
200萬的房子，得不吃不喝4。4年才可以湊到60萬的首付。
況且，廣州還有很多打工人的月薪是不到1萬元的。
剛需買房，價效比第一
。這些大盤，“總價350萬以下，配套成熟，上班通勤時間1小時以內，孩子讀書有保障。”妥妥的，
就是為剛需準備的。
（1）價格豐儉由人
包容，是這些超級大盤的最重要標籤之一。
小洋房、普通住宅、大平層、普通別墅、豪華別墅，應有盡有；低至120萬左右的小戶型，高至4000萬的獨棟別墅，價格豐儉由人。不管你是普通打工人，還是富二代，這裡都有適合你的dream house
。
（2）交通其實也沒那麼不便
遠離主城區，地鐵站點少，甚至遠離地鐵站，是實實在在的bug，但方法總比困難多。
對於在天河區上班的社畜來說，最好的方法就是開車上班了；若是沒有私家車，騎個小電爐到地鐵口，再換乘地鐵也是可以的；或者搭乘小區自有的樓巴車/公交車到地鐵口，再換乘地鐵。
| 亞運城海傍地鐵口密密麻麻的小電驢和腳踏車
經過測算，以上幾種方法都可將單程通勤時間控制在1小時之內。
對於家裡的老人或小孩來說，平時出遠門的頻率一般都比較低，
小區自有的樓巴車/公交車
完全夠滿足日常出行的需求。
以華南碧桂園芳翠苑為例，小區門口就是樓巴車上落點，早高峰15分鐘一趟，其他時間30分鐘一趟，只要踩好時間點，出門還是比較方便的。或者騎小電驢7、8分鐘即可到達南村萬博地鐵站。
（3）配套成熟，居住氛圍濃厚
這些超級大盤均有十幾年以上的發展時間，配套和小區介面建設已經相當成熟，形成了一個自洽的居住生態。
| 華南碧桂園小區一角
| 祈福新邨繽紛匯成熟的商業配套
| 隨處可見的小孩子和家長，生活氛圍濃厚
例如祈福新邨，三十年前坐落於一片荒地之中，公共設施建設非常不完善，沒有大樹可遮擋。祈福決心，讓自己長成一棵大樹。
1992年，祈福新邨第一個會所開業，開創住宅區擁有會所的先河。彭磷基還於1996年、1998年分別投資2。3億元和1。5億元，建成祈福英語實驗學校和祈福新邨學校，使祈福新邨的教育從幼兒園貫穿至高中；2001年，彭磷基斥資10億元興建三甲醫院。
後來的超級大盤也都自己長成了大樹，內部完善的生活配套，有源源不斷新的廣州人入住，從而實現了良性的迴圈。
（4）供應量大，交易活躍
供應量大，意味著剛需們在買房時有更多
挑選的籌碼
，挑選到合適的房子的機率更大。同時常年活躍的交易情況也為日後的成功轉手提供了保障。
當然了，當我們作為賣房者時，也意味著會有很多的競爭者。
除了這些因素，學位一般，樓齡大，不容易貸款，大多房源是步梯，出行不方便，也是剛需們必須要面臨的問題。
對此我只能說，剛需買房，總要看菜吃飯、量體裁衣。
有的人嫌棄的漲不動大盤，卻承載了眾多廣漂的買房夢。
◎本文作者 | 羅言