北京面積還會擴大嗎
北京的
建設用地資源
多不多？
如果你開車到北京六環外，可能會看到大片大片的空地，所以在很多人的心中，就已經篤定了一種想法：
北京的用地多得很
。
實際的情況，真的如此嗎？
2022年7月1日，北京市政府公佈了《
北京市“十四五”時期土地資源保護利用規劃
》，在這個“
土地保護規劃
”中，北京市提出了幾個關鍵性的“
土地指標
”：
第一，北京
市的建設用地規模（包括城鄉建設用地、特殊用地、對外交通用地及部分水利設施用地）控制在3670平方公里。
其中
城鄉建設用地規模
要控制在
2790平方公里
，也就說北京的市域面積是1。6萬平方公里，
真正用來蓋房子
的土地面積僅佔到17%左右。
第二，未來五年，北京建設用地規模要做“
減法
”：
城區的建設用地規模由現狀885平方公里減到850平方公里，平原地區開發強度由現狀44。5%下降到44。3%。
意思就是未來五年，北京市要減少“
建設用地規模
”的供應，不用蓋那麼多房子，“
以房控人
”。
第三，大幅度增加“
耕地
”和“
林地
”：全市土地整治
新增耕地
規模不低於
43萬畝
，完成
新一輪百萬畝造林綠化工程，
全市森林覆蓋率要提高
到45%。
很顯然，北京馬上就要進入
“復耕”
和
“復林”
的發展階段了，大量的城市用地將用來重新“
新增耕地
”和“
造林綠化
”，而不是用來蓋房。
就算是北京要實施的“
大規模騰退
”，騰退出來的土地資源，也重點考慮用於“
造林綠化
”，而不
是用來大規模開發房
地產
。
很顯然，北京正在逐漸“
告別房地產時代
”，打造“
全球公園城市
”。
那麼隨著
建設用地的供應減少
，北京將來就不發展了嗎？
答案是否定的。
北京未來的城市發展策略是“
嚴控增量，盤活存量
”：未來北京的城市建設中，有
超過60%
將利用“
存量土地
”來建設。
比如利用
騰退空間退租空間
和
老舊廠房再改造再利用
，支援“
騰籠換鳥
”，重新裝修後，可以
引入高精尖產業
和
企業辦公
。
這樣的話，就不需要再供應“
新的產業用地和辦公用地
”了。
再比如利用閒置和低效利用的
商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育
等非居住存量房屋，改建為
保障性租賃住房、公租房等。
這樣就省了供應“
新的住宅用地
”。
此外北京還計劃大量利用“
集體建設用地
”來建設“
共有產權房
”，滿足“
退租人員
”、“
中低收入群體
”的住房需求。
也可以大量節省“
新增供地
”。
所以，未來五年，北京是“
能不新供地
”就不“
新增供地
”，儘可能利用盤活“
閒置的存量土地
”資源來達到城市發展的目標。
北京，正在加速進入“
城市更新
”階段，而即將結束
“城市擴
張
”階段，北京發展，確實真的要進入“
減量階段
”了。
北京的
城市大擴張時代
，結束了。
如果你現在還能在“
北京四環裡
”買到“
品質
新房
”，那你真的已經買到中國未來10年，最具“
稀缺價值
”的資產了。
就算你只能買在北京六環邊的地鐵新房，再過8年10年，也將是中國最具價值的資產之一。
隨著
北京擴張時代
的終結，北京樓市僅供“
少數人
”。
從下面這張“
北京永久農田及儲備區、綠色廊道分佈示意圖
”，我們就可以看得更加清晰：
第一，北京1。6萬平方公里的土地中，
淺綠色的“山地面積”
最大，其次是“
紅色黃色的耕地面積
”，然後是
深綠色的“林地面積”。
山地+耕地+林地，
幾乎佔到了北京市域總面積
的85%，“白色的城鄉建設用地”
僅僅佔到
15%左右。
第二，從分佈格局上看，各類用地也有明顯的分佈特徵。
比如北京的“
山地面積
”大規模集中在北京六環外的
北部和西部
，北京六環外的南部和東部，存在大規模的“
耕地面積
”。
很多人出了北京六環，看到大量的“
空地
”，傻傻的以為這是“
建設用地
”，其實全部都是“
耕地和林地
”，不允許“
蓋房子
”。
就連北京這樣的“
超級大都市
”，現在也要大面積“
復耕
”，房地產開發的空間進一步被“
壓縮
”。
而在北京的“
5-6環
”則存在大量的“
林地面積
”，這個區域就是北京的“
第二綠化隔離地區
”，大量的空地將用來實施“
造林綠化
”工程。
第三，北京真正有“
建設用地空間
”的地方主要是五個
：順義、亦莊、大興和房山，昌平新城其實用地量也不高
。
所以未來北京的
常住人口將會大規模集中
於以上四大片區：亦莊、順義、大興和房山，因為只有這裡才有大規模供地的可能。
第四，通州的面積看起來很大，一共
有906平方公里
。
但是從本次規劃上看，通州除了155平方公里的“
北京城市副中心
”，其他地方的空地幾乎全部都是“
綠地和耕地
”。
很多人錯覺通州的“
空地多得很
”，這是因為對土地利用規劃“
不太懂
”的主要原因，通州的“
耕地和綠地
”加起來佔比接近60%。
這就是這些年，通州“
供地少
”的主要原因，通州未來幾乎不可能有大規模的房地產開發和住房供應。
這就是為什麼北京市，甚至都要考慮在燕郊等北三縣地區建設“
公務員保障房
”的主要原因。
北京城市副中心還要預留很多“
戰略留白用地
”，為將來的
重大專案
預留土地資源，所以通州其實壓根就沒有“
住宅供應空間
”。
綜上所述，可以說隨著2017年國家批覆了北京新一版的城市總規之後，其實北京的“
擴張大發展
”時代就結束了。
大幅調整“
土地利用規劃
”，逐漸減少城鄉建設用地，大規模提高耕地和綠化用地，推動北京進入“
減量發展
”階段，這就是北京未來的發展趨勢。
所以千萬不要傻傻的看到“
一大堆空地
”，就覺得北京“
有的是地
”，因為你壓根就不懂這塊地到底是“
建設用地
”，還是“
耕地或林地
”。
可以這麼說，北京這幾年的“
建設用地指標
”控制的是非常嚴厲的。
再過幾年，北京就真的“
沒地了
”！