徵收方上門這幾點一定問清楚
■本文作者：楊晨 北京在明律師事務所
首先，徵收按照常規判斷來說必定面臨著補償問題，即“有徵收必有補償、無補償則無徵收”，同樣為法治的基本要求。
雖然國有土地上房屋徵收與補償條例未明確“徵收”與“補償”的同時性且明顯劃分為兩個階段，雖然很容易被解讀為可以先徵收後補償造成不同時性。
一些徵收案件中即是利用該點，先行收回土地使用權，實際使用土地時再進行補償，從而侵犯了被徵收人的權益，可能出現被徵收人取得的貨幣補償款無法購買同類房屋的問題，侵犯被徵收人的居住權，有的還釀成惡性事件。
因而在遇到此類情況時，有必要透過司法裁判正本清源，釐清徵收與補償的關係，秉持徵收補償應當遵循及時補償原則。
徵收決定應當包括具體補償內容，因評估或者雙方協商以及其他特殊原因，徵收決定未包括補償內容的，徵收機關應當在徵收決定生效後的合理時間內，及時透過簽訂徵收補償協議或者作出徵收補償決定的方式解決補償問題。
要清楚補償問題未經徵收補償協議或者補償決定解決前，被徵收人有權拒絕交出房屋和土地。
第二，對於徵收決定的形式問題。
大多數被徵收人在被徵收時並不理解徵收決定應該由誰作出，針對物件是哪些。
從《徵補條例》的條文邏輯看，徵收決定由市縣級人民政府作出，內容除應當有徵收的具體四址範圍等內容外，還必須包括具體的補償方案和內容，是將徵收地塊上所有房屋作為整體，對被徵收地塊上所有的被徵收人作出。
第三，被徵收人的房屋價值評估問題。
被徵收房屋的價值，是由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定的，評估機構由被徵收人協商選定。
若被徵收人對作出的房屋價值評估結果有異議，應當及時向房地產價格評估機構書面申請複核評估；對複核評估結果有異議，也應當向被徵收房屋所在地評估專家委員會申請鑑定。
才能盡力確保評估報告合法、真實、有效，保障作為被徵收人合法的徵收補償利益。
第四，強制搬遷的責任承擔問題。
一般情況下，房屋徵收的步驟是先補償，後搬遷。但實踐中也會遇到被強制搬離的情況，若遇到此種情況不必慌張，強制搬遷涉及到較多程式，必須依法才能實施：
（一）首先補償問題需要得到解決，即已經作出徵收補償決定，徵收補償決定所表明的補償內容能夠實現，或已經實際支付給被徵收人；被徵收人拒絕接受的，也已經依法告知並履行了相應的提存等手續，補償內容能隨時實現。
（二）所作補償決定已經人民法院審查，並裁定由行政機關組織實施，被徵收人在法定期限內不申請行政複議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋徵收決定的市縣級政府依法申請人民法院強制執行。
（三）法院裁定準予強制執行後，被徵收人應主動騰退交房，自覺履行義務。被徵收人拒絕搬遷的，市縣級政府才可以依法採取強制搬遷方式。
（四）由於強制搬遷具有強制性，且一般涉及被徵收人及其家庭成員的人身和財產權益，必須遵守法定程式，應當建立完備的房屋內物品的登記、運輸、儲存和交接等記錄。被徵收人不配合搬遷的，應當以公證的方式固定整個搬遷過程。
由於強制搬遷或者強制拆除通常是依據補償決定作出，而補償決定理論上已經解決了房屋等的補償問題，因此即使是違法的強制搬遷，通常僅涉及對房屋內物品損失的賠償問題，不涉及對房屋的補償或者賠償問題。
被徵收人在遇到徵收情況時，因徵收相對時間線較長，中間涉及到各種時限及專業問題，若對徵收程式或補償方案存在疑問時，可以諮詢專業律師，儘可能的在法律範圍內維護自己的合法利益。