精裝房質量差如何拒絕收房
羅某購買了一處精裝房，本想“拎包入住”，可收房驗收時卻發現房屋電線損壞，不能正常通電，要求開發商維修整改後再辦理交房手續。可等了一年才接到開發商維修完畢的通知，羅某要求開發商賠償一年延期交房損失，而開發商辯解涉案房屋為現房買賣，能夠正常交付，電線損壞系案外人造成，非開發商導致，不同意賠償。多次交涉無果後，羅某遂一紙訴狀將開發商訴至句容法院要求賠償延期交房違約金10萬餘元。
案情回顧
2019年12月，原告羅某與某房產公司簽訂《商品房買賣合同》及補充協議。合同約定，原告購買被告開發的房屋，建築面積為100餘平方米，房屋總金額為100餘萬元；房產公司應於2020年3月底前將驗收合格並符合合同約定的商品房交付原告使用；商品房達到交付使用條件後，房產公司應當書面通知羅某辦理交付手續。如房產公司逾期交房，逾期在90日之內，自合同約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，房產公司按日向羅某支付已付購房款萬分之三的違約金，合同繼續履行，逾期超過90日後，且原告不解除合同的，自合同約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，房產公司按日向羅某支付已付購房款萬分之三的違約金，但違約金總額不超過原告已付購房款的15%；補充協議約定與合同約定不一致的，以補充協議約定為準。
另外，《商品房買賣合同》附件載明關於水電的標準為電插座配備齊全，全部電線套管安裝，每戶安裝獨立水錶、電錶。同日，羅某簽收房產公司出具的《買賣合同重要事項告知書》，告知書載明，《商品房買賣合同》約定的收樓日期為2020年3月底，屆時請羅某到銷售中心辦理相關收樓手續。上述合同及協議簽訂後，羅某按約足額支付了購房款。
2020年5月，房產公司客服人員微信通知羅某收房。2020年6月，羅某前往房產公司處辦理收房手續，在對房屋進行查驗時，發現房屋電線損壞，無法正常用電，並將情況告知客服人員。後房產公司對上述問題進行維修，並於2020年11月通知原告收房，但雙方至今未辦理房屋交接手續。現原告要求被告賠償從約定交房至實際維修完畢的延期交房損失。
法院審理
法院審理後認為，原、被告簽訂的《商品房買賣合同》及補充協議系雙方當事人的真實意思表示，內容亦不違反法律、行政法規的規定，合法有效，雙方均應按照約定履行各自的義務。現原告已經按照約定足額繳納了購房款，被告即應按照約定將符合合同約定的房屋交付原告使用。依照合同約定被告應履行通知原告收房的義務，但原告在辦理房屋交接手續時，發現房屋內電線損毀，因此時房屋尚未交付，故該損毀的風險應由被告承擔。
根據涉案買賣合同約定，被告所交付的房屋需滿足電插座配備齊全、全部電線套管安裝等條件，因被告所交付的房屋不符合合同約定的交付標準，且房屋內電線損毀亦不滿足基本的居住條件，故原告拒絕收房，符合法律規定，予以支援。因被告未能按約交付房屋，現原告主張被告支付逾期交房的違約金符合法律規定，法院予以支援。關於違約金的數額，因案涉電線問題已於2020年11月維修完成，且原告亦在現場進行了拍照確認，故認定2020年11月為案涉房屋符合交付條件，原告應按照合同約定與被告辦理交接手續，對於原告主張的逾期交房違約金，依法計算至2020年11月，即5萬餘元。
判決後，原告不服，向市中院提起上訴，經二審法院調解，被告同意賠償原告8萬餘元，糾紛一次性處理結束。
法官說法
承辦法官表示，隨著我國城市化程序的不斷推進和房地產市場的快速發展，商品房買賣已經成為居民生活的重要內容，而商品房買賣中買賣裝修房的比例日趨增多，相關的問題和矛盾也頻頻出現。依照《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條規定，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支援。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
2019年12月16日，江蘇省高院民六庭印發了《商品裝修房買賣合同裝修質量糾紛案件審理指南》第十五條亦規定，裝修質量存在工程質量、功能質量、品質檔次等方面瑕疵，但對買受人正常居住使用沒有實質影響的，除當事人對房屋裝修質量瑕疵另有約定，買受人拒絕受領房屋要求出賣人承擔逾期交房違約責任的，不予支援。
本案中，被告交付的房屋雖然插座配備齊全，但全部不能正常通電，已經對正常居住使用造成了實質影響，在這些基本條件都難以滿足的情況下，開發商空談符合交房條件，要求買受人收房並辦理交接手續，與法相悖，不應獲得支援，買受人可以拒絕收房並要求賠償損失。
記者 謝勇
通訊員 吳未未