江畔月明府怎麼樣
今年年中的時候，河南建業的一名員工遠赴西北某市，開拓代建業務。
“現在代建很有前景，建業的代建以前只集中在河南周邊6省，去西北是因為有合作方去了，主動說想和我們合作，再加上當地的河南企業家很多，我們認為是有機會的。”他告訴《鳳凰WEEKLY地產》。
建業是佈局代建領域較早的幾家房企之一。今年9月，建業成功分拆代建板塊“中原建業”赴港上市。除了建業，綠城、藍城、萬科等數家房企也深耕代建多年，綠城旗下從事代建的綠城管理2020年7月登陸港交所，是“中國代建第一股”；萬科則是較早學習美國鐵獅門“小股操盤”的先行者。
今年以來，房企銷售普遍不佳，經營性收入持續疲軟，“不躺平”的開發商試圖尋找新的現金流機會。代建，這個規避了大額資金風險、輸出人力和品牌即可比傳統開發更快獲得收入的賽道，進入了眾多開發商的視野。
龍湖、旭輝、華夏幸福、陽光城、中梁等房企今年紛紛表示佈局代建。龍湖在2022年中期業績會上官宣代建品牌——龍湖龍智造，旭輝直接將代建業務升至戰略級，由執行副總裁陳東彪親自掛帥。
據中金公司今年7月的一份報告統計，2021年銷售額TOP50的房企中，已有37家涉足了代建。短時間內，這個曾經的小眾賽道從藍海變成紅海。
代建確實擁有廣闊的市場，隨著房地產調控進入“深水區”，中小房企商業代建、資方代建、政府和平臺公司代建，看起來到處都是機會。尤其是近兩年在集中供地中走向舞臺中央的地方城投平臺，它們的專案甲方風險低，成為代建的主流爭搶標的。
不過，看起來很“香”代建業務，房企想依靠它像以前那樣賺大錢是很難的。
代建的收入天花板在未來幾年不過千億，它真正吸引房企的，更多是“越冬”的選擇。
房企代建走上臺前
代建，簡單來理解就是“代為建設”，土地由委託方來出。代建方主要收取代建費，它和建築商的承包施工有重疊，但含義更廣，提供從專案定位、規劃設計、成本招採、工程管理、成本管理、營銷管理、竣備交付甚至物業服務等。
從大的概念來說，代建可涵蓋的產品有住宅、工業、商辦、學校、政府公建，按代建模式來分主要是三種：政府代建、商業代建、資本代建。
這三種模式，主要是委託方也就是“甲方”不同，分別是政府、企業、金融機構。
政府代建起步最早，包括體育館、大型醫院等公共設施，還有保障房、公租房等住房專案。目前華潤置地、中海地產等央企開發商，做政府代建最為成熟。其中華潤置地走在幾乎最前沿，不僅代建還代運營各類場館，甚至將範圍擴大到一整個片區，比如深圳市南山片區統籌。
商業代建的甲方是拿了地的企業，包括開發商和地方城投平臺等。商業代建是最先市場化的型別，中原建業和綠城管理的委託型別大多是中小開發商的商業代建，綠城管理的商業代建佔比一度曾高達90%。
資本代建的甲方是金融機構，早些年在AMC拿地時就很常見，比如泰禾在深圳的第一個代建專案“坪山金尊府”，就是信達拿地，泰禾代建。2015年12月，信達30。3億拿下坪山地王，樓面價2。72萬元/平方米。彼時有分析稱，泰禾的產品口碑在業內較佳，信達選擇泰禾很大可能是為了更高的溢價。
開發商在代建上具有得天獨厚的優勢。
“市場、客戶、產品、運營四大難點，沒有專業公司很難解決。雖然市場和客戶可以找代理公司，產品找設計院，運營找商業團隊，但是一系列歸總的能力只有開發商才具備。成本、招標、採購、施工那些施工單位都學會了，唯獨上述四點不是一時半會可以學會的。”一家上海房企的中層對《鳳凰WEEKLY地產》介紹。
不過，代建的領域看起來五花八門，如今真正有吸引力的並不多。
首先排除門檻較高的政府代建，“醫院、學校這些公共設施確實很好，但更傾向於央國企。政府代建的公租房、保障房這些市場認可度不高，變現困難，我們不是很感興趣。”上述上海房企的中層告訴《鳳凰WEEKLY地產》。
“政府代建確實會挑企業。我們有一個代建事業部，有三四百人，裡邊兒有設計、施工、招標，很完整的一個體系，類似一個小的城市公司，專門對接整個深圳的代建業務。”華潤置地深圳公司的一名員工向《鳳凰WEEKLY地產》介紹。
商業代建裡，地方平臺專案是近些年新增的亮點。城投公司這些年在各城託市拿地，積攢了不少需要開發的土地，開發能力弱於專業開發商。中泰證券統計，2022年1-9月，城投拿地金額佔全國土地出讓金比重為11。77％。
至於現在業內最關心的代建“保交樓”專案，大機率無法成為主流。比如今年9月，華夏幸福代建中標瀋陽恆大文化旅遊城，不少人疑惑，一家爆雷房企為另一家爆雷房企代建“保交付”，錢從哪兒來呢？
據瀋陽當地招標檔案，“瀋陽市蘇家屯區HD專案（恆大文化旅遊城住宅部分）-工程管理及造價諮詢”，專案資金來源為自籌資金1200萬元。
“自籌就是指的城建局自己想辦法籌錢，可以是局裡的收益，也可以找銀行貸款。願意自籌的機關單位很少，難度大、風險也大。”一家在中建系公司負責投標工作的員工對《鳳凰WEEKLY地產》介紹，“最好的當然是政府專項債，但政府專項債一般傾向用於基礎設施、市政、水利、民生工程等，文旅類除非是市裡重點工程，不然發改委一般不會批。”
也就是說，華夏幸福這一標很難複製。
還有很多人關注的AMC進場紓困。
中信建投證券在報告中稱，保交樓帶來增量市場空間，資方代建需求激增。2021 年下半年地產市場轉冷以來，部分房企資金狀況緊張， 旗下不良專案部分交由 AMC 接手進行後續推進。由於 AMC 公司缺乏開發能力，急需找綠城管理控股這樣的獨立第三方代建，推動公司資方代建業務的發展。
“爆雷專案如果有不良資產公司收了再運營，換個開發主體，我們也可以去談代建。”上述建業的員工對《鳳凰WEEKLY地產》說。
代建“錢少”圖什麼？
為什麼代建以前沒有被開發商放在眼裡？
關鍵還是在於它的營業收入和開發商不在一個量級上。
代建的市場能有多大？旭輝管理層的判斷是，到2025年， 整個市場2億平方米的代建面積，300億的收入規模。金地的判斷是，2025年規模過千億。
據海通證券測算，“十四五”（2021年到2025年）期間，代建業務的市場容量或將達到2000億元左右規模。
整個代建市場1000億的收入規模，在2021年的房地產銷售排行裡，也只能排到第32名，2000億是第15名。
真正讓開發商趨之若鶩的，恐怕另有其他原因。
首先就是更快的現金流流入。
《鳳凰WEEKLY地產》瞭解到，代建企業收取代建費大概有兩種模式，一種是簡單的收取代建費，與施工進度掛鉤；另一種比較複雜，和銷售額掛鉤分成，共擔風險，收費更高。
如果是前一種，現金流來得很快。
“我們代建簽約就收取首筆費用，一個普通專案大概300萬左右，銷售完畢收取最後一筆。”上述建業員工說。
“現在大家都摒棄了規模，能掙錢就行，誰也不知道後續的發展（如何）。”金地一名員工對《鳳凰WEEKLY地產》說。
另一個很現實的好處是“保住團隊”。
如今民營房企幾乎隱身土地市場，不拿地，投資、開發很多部門的員工就多出來了，從這個意義上來說，代建至少能避免更多的裁員。
“相對於原來的開發主業，開發商想靠代建賺大錢的可能性不大。我覺得代建這個業務，養團隊的意義更大。”一名旭輝的中層對《鳳凰WEEKLY地產》稱。
“代建行業具有逆週期的屬性，和傳統地產開發不同，代建專案前期不需要裝置、材料等資本投入，整體商業模型輕。在開發週期下行階段，土地持有方由於面臨更大的財務壓力，一般更傾向選擇代建服務以託舉產品價格、加速專案週轉。”平安證券在報告中稱。
長遠來看，代建還是越冬的一個保障。
“大家對未來都充滿了不確定，又不甘心躺平。現在優先找政府平臺專案談，在一個城市鋪開，是為後手做準備。萬一以後行情好了，平穩了，和政府平臺關係熟悉了，其他工作都好開展。中國那麼多城市，總有機會。”上述上海房企的中層說。
再退一步講，如果開發商終究將摒棄過去“投資、開發、建設”三位一體的模式，走向分工、專業化，那麼代建是一個非常值得期待的賽道。
“目前地產行業呈現出一種投資與開發分離的趨勢，專業的開發管理市場在加速擴大。”明源地產研究認為。
中信建投在報告中稱，國內代建的商業模型正從小股操盤向輕資產模型轉變，綠城管理開創了輕資產管理模式。
這種模式比萬科從鐵獅門學來的小股操盤更復雜。公開資料顯示，以綠城的代建4。0為例，既包括事前的基金安排與銷售約定機制，也包括事中的各種管控，更涵蓋了樓盤交付之後的各種服務。
還有藍綠雙城的“共建”模式，不是簡單的按銷售額提點，而是和“甲方”形成“業主、投資人、事業合夥人”的事業生態。達到更多的風險共擔，更多的利益分成。
“我們認為，代建的黃金髮展時間已然到來。”中信建投證券稱。