租金回報率這麼低，房子還能買嗎？

門面回報率多少可以買

關注樓市的人都知道，衡量房子能不能買，有很多指標，其中，就有一個指標，叫租金回報率（也叫租金收益率），從字面的意思來理解，就是買一套房子，依靠租金回收成本的機率。

一、什麼是租金回報率？

通常情況下，人們也會將租金回報率稱作“租售比”，也就是房屋租金同房屋價錢的比值，簡單的計算公式為：稅後月租金× 12/購買房屋總價。

從某種意義上來說，租金回報率是衡量某個樓盤值不值得買、是否值得投資的一個非常重要的指標，而這個指標，也成為房屋價值評估的一個非常重要的參考。

因為，通常情況下，房價是容易被炒作的，容易背離真實需求的，尤其是這些年，更是經常這樣，但是，對於一套房子來說，房屋被炒作的可能性比較小，當然，這些年來，一線城市的房租也有被某些長租公寓運營商炒作的痕跡，但是即便炒作之後房屋價格上漲了，其租賃需求還是真實的，這與房價有本質的區別（房價上漲，購買需求被放大），因此，從這個角度看，用租金回報率來衡量房屋是否值得投資，是非常靠譜的。

當然，在實際中，人們在分析房屋是否值得購買的時候，不是單純的從租金回報角度來分析，為了準確，有的人還會在分析的時候考慮物業費、按揭款的因素，公示如下：

（稅後月租金-按揭月供款）× 12 /（首期房款+期房時間內的按揭款）

當然了，無論什麼樣的分析方法，宗旨還是一樣的，就是從投資的角度去考量，多長時間會收回成本。

從租金回報率的分析法角度來看，數值越大，說明依靠租金回收房屋成本的時間越短，房子就越值得投資，反之就剛好相反。

二、主要城市租金回報率現狀

既然租金回報率那麼重要，那麼現在主要城市的租金回報率情況到底如何呢？

上海易居房地產研究院釋出了《2019年一季度50城租金收益率研究報告》，對一季度國內房價（房租）比較有代表性的50座城市租金收益率情況，進行了綜合對比。

在經過比較之後，發現一個很有意思的現象，我們大概可以總結為以下三點：

1、租金收益率整體下降。從資料上來看，今年一季度，50城租金收益率為2。4%，環比下降4%，同比下降7%。從概念上我們就能看出來，租金收益率下降，主要有兩個原因可能會引起，一是租金下降，二是房價上升，從實際來看，顯然，租金收益率的下降，是因為房價的上漲，雖然租金整體也處於上升的水平，但從結果來看，房價上漲顯然比租金上漲快。

2、租金收益率總體偏低。從五十城的資料上來看，總體的租金收益率僅為2。4%，這意味著什麼呢？就是買一套房子，需要41年多，才能依靠租金來收回成本，顯然，這個收益率水平是非常低的，而一線城市的水平僅為1。7%，要知道，如果是買房投資的話，這還不如將買房的錢存在銀行，如果是購買理財產品的話，收益會更高。看到這裡，大家就會覺得不對啊，在我們的常識裡，顯然是買房子比存錢划算很多啊，這就是了，我們在下面會繼續分析。

3、一個很有意思的現象，就是城市越發達，租金收益率就越低，從數字上來看4個一線城市的平均租金收益率為1。7%，31個二線城市平均租金收益率為2。4%，15個三線城市租金收益率為2。6%，從這個角度來看，是不是一線城市最不值得投資，三線城市最值得買？相信大家都知道，這個結論一定是有問題的，畢竟，所有人都願意買一線城市的房子，只要是資金允許的話。

三、租金回報率到底靠譜嗎？

從上面的分析，我們可以看出，根據租金回報率的數值，我們得出了與常識和實際完全相反的結論，那麼，到底問題出在哪裡呢？

問題出在租金回報率這個指標本身。

大家都知道，人們買房在意的是什麼？是房子未來的升值，這才是最主要的投資收益來源，很多投資客從來不在意房租的收入，因此，在實際的房屋投資中，人們是不考慮租金回報率的。

而租金回報率的概念，洽洽又忽略了房價上漲的空間，這是這個指標出問題的一個關鍵原因。

而另外，還有一個很重要的原因，租金回報率，是一個靜態數值，可是，在未來的一段時間內，不僅房價會發生變化，而房租也會發生變化，可是，購房成本卻是已經成為歷史的數值。舉個簡單的例子，十年前，用30萬元買一套房子，房屋為1200元/月，那麼，按照這個數字來計算，租金回報率為4。8，大約20年可以收回投資成本，可是，現在這套房子價格已經漲到了120萬元，房租也已經達到每個月5000多元，在過去十年裡，依靠租金，房屋成本就已經收回了，而且房價上漲使得房屋升值已經超過了4倍！