恆大地產是不是要倒閉了
文/劉勝軍
01
末路狂花
90 年代有個美國大片《末路狂花》（ThelmaandLouise），兩個女性好朋友塞爾瑪、路易絲在酒吧，遭到哈倫的暴力威脅，被迫開槍自衛殺死了哈倫。由於不願意面對法庭和監獄，兩人決定開車一路狂奔，警察一路追擊。最後，在科羅拉多大峽谷，無路可逃的塞爾瑪和路易絲相對微笑著，雙手緊握，開車飛奔駛向大峽谷自盡。
長期以來“狂奔”的恆大，如今似乎也遇到了自己的科羅拉多大峽谷：
恆大股價在過去一年中暴跌 72%。這家負債 1。95 萬億元的企業，被迫宣佈取消特別分紅方案。由於許家印持有恆大 70% 股份，他原本可以從2018 年以來的首次分紅中獲得寶貴的現金流。
6 月，國際三大評級機構中的惠譽和穆迪都下調了恆大評級。標普 （S&P） 表示，恆大“依然是一家資產豐富的公司”，但已將合同售價逾 1 萬元人民幣的峰值降至平均每平米 8100 元，已無進一步下降空間。
身為中國最大房地產開發企業的恆大，正面臨公司成立以來最為嚴重的生死存亡考驗：
天眼查資料顯示，49 家由恆大地產直接控股的地方公司成為被執行人。恆大蘭州、合肥、南寧、黃岡等地方公司及其法定代表人還被限制高消費。
6 月 29 日，合作十餘年的上游供應商三棵樹塗料公司釋出了公告，稱恆大逾期票據金額 5137。06 萬。恆大趕緊迴應稱兌付了。此即“公告催款”事件。
7 月 19 日廣發銀行宜興支行申請凍結恆大地產銀行存款 13201 萬元或查封、扣押其他等值的財產。7 月 22 日恆大與廣發銀行宣佈達成和解。
7 月 29 日廊坊發展釋出公告稱，恆大地產持有的 7603。21 萬股廊坊發展股份即日起被凍結。廊坊發展（600149。SH）控股股東為廊坊國資委下屬企業。恆大地產集團是廊坊發展最大的股東，持有 20% 的股份。凍結原因是：孝感市高創投資有限公司將恆大地產及“恆大武漢”告上了法庭。2020 年，孝感高創向恆大武漢轉讓了一家公司的股權，形成了 6。82 億元的商票。
7 月 29 日淮北礦業（600985。SH）宣佈起訴恆大及下屬公司拖欠工程款和違約金4。01 億元。
中國恆大是國內發行商票體量最大的企業之一。2020 年底起，恆大商票逾期的情況愈演愈烈。6 月以來，個別商票貼息甚至超過 30%——有趣的是，恆大促銷地產的口號也是打七折。
去年恆大的應付款資料為 466 億，今年驟增 16 倍至 7400 億。
據恆大 2020 年度財報，截止到 2020 年底，其有息總負債為 7165。32 億元，其中境外債務為 1789。74 億元。恆大 3 月底表示，其有息負債已降至 6740 億元人民幣，較一年前下降 23%。
更兇險的是，恆大此次遭遇了不少地方政府的“圍剿”：
邵陽市當局發出法律通知，要求恆大停止在該市的預售。該市後來撤銷了這些限制措施。
蘭州市自然資源局釋出公告，要求 41 家開發企業將欠繳的土地出讓金儘快補繳到位。名單中有 20 家隸屬於中國恆大。“蘭州恆大文旅城”存在問題較多，包括預售資金未按規定存入監管賬戶、未獲得預售許可證就收取認購金等。
在湖南長沙、廣西崇左等地，恆大專案也因屢屢出現上述情況被當地政府約談。
7 月 28 日網傳《菏澤市住房和城鄉建設局關於調查處理恆大房地產專案涉嫌違法違規行為的函》指出：菏澤恆發置業公司開發建設的恆大華府、恆大綠洲專案，菏澤帝景置業公司開發建設的恆大悅瀾庭專案分別以 4200元/平方米、3800元/平方米銷售商品房，定價遠低於市場價格，涉嫌不正當競爭。菏澤作為地級市，新樓盤售價普遍在 6000~8000 元，這已經是山東地級市的最低房價。
山東菏澤：國花牡丹之都，水滸好漢之鄉
（菏澤牡丹甲天下，全球牡丹出菏澤）
須知，在房地產開發中，地方政府是最重要的“stakeholder”，一旦與地方政府關係陷入僵局，開發商將很難在當地立足。可以想見，連地方政府關係都顧不上了的恆大，未來“前途堪憂”。
恆大在全國“骨折式打折”，看似企業的市場行為，但往往會帶來地方政府難以忍受的後果：
老業主會因為降價而憤怒，引發群體性事件；
一旦降價引發連鎖反應，可能危及地方金融穩定和地方財政收入來源。
02
為何是恆大？
恆大陷入困境原因有四：
監管部門出臺“三條紅線”：房企剔除預收款後的資產負債率不得大於 70%；淨負債率不得大於 100%；房企的“現金短債比”小於 1。對於資金密集型的房企而言，這一新規可以說是“泰山壓頂”。
監管壓力所有房地產企業都一視同仁，為何恆大最為危險？正如“恆大”名稱所暗示的那樣，對規模的追求幾乎成為這家公司不可更改的基因。
在所有房企中，恆大可能是最為多元化的：旗下擁有恆大地產、恆大新能源汽車、恆大物業、恆騰網路、房車寶、恆大童世界、恆大健康、恆大冰泉等八大產業，甚至還有一家養豬企業。雖然“恆大汽車”市值高達 1200 億港元，但已經從 72 元的高位一路下跌至 12 元。新能源汽車已經如火如荼，恆大汽車依然不見“上市”，前景亦不樂觀。歷史上，一度成功多元化的企業只有一家：美國通用電氣（GE），但如今的 GE 早已光環褪盡，淪落為一家風雨飄搖的企業。
近年來恆大負面新聞不斷，包括投資上千億的海花島被環保部處罰。
財新網報道：監管部門正力圖穿透恆大和盛京銀行之間逾千億的關聯交易，恆大是盛京銀行第一大股東。
03
這次不一樣？
在歷史上，恆大猶如“貓有九命”，屢屢化險為夷。
第一次，2008 年金融危機，恆大資金鍊瀕臨斷裂，關鍵時刻“牌友”鄭裕彤、劉鑾雄等香港大亨出手相救。
劉鑾雄、許家印、鄭裕彤
第二次，恆大因“對賭條款”面臨違約，一度對某地方政府“以死相逼”，最終還是靠蘇寧張近東等“朋友”諒解“對賭條款”得以續命。但如今的張近東救了恆大，卻救不了自己的蘇寧，令人唏噓不已。7 月 29 日蘇寧易購新一屆董事會產生，阿里系的黃明端當選董事長，事實上宣告了張近東的出局。
但是，這一次不一樣了：
中央決心對房地產動刀了：雖然房地產調控由來已久，但最近幾年中央的決心日益堅定、態度更趨明確。原因是：1）房價不斷攀升，金融監管部門多次表態房地產泡沫為“灰犀牛”，成為防範金融風險的首要任務；2）房地產引發廣泛社會焦慮，也成為“躺平”的誘因；3）房地產和教育問題堪稱年輕人結婚生子的主要顧慮；4）高房價抑制了消費，進而成為實現“國內大迴圈”的主要障礙；5）恆大這樣“萬億級”企業，與螞蟻金服這樣的超級網際網路企業一樣，正在成為“新型大而不倒”。
可以說，中央對房地產企業提出“三條紅線”，和重拳整頓學科類校外培訓，現實邏輯是一樣的，決心和魄力也是不容置疑的。
因此，在此輪“三條紅線”戰役中，很可能有企業被迫出局，進而產生“以儆效尤”的效果。眼下，最有可能的企業就是恆大。
龐大的規模，並不意味著恆大真能做到“大而不倒”，原因在於：1）企業倒閉不一定意味著混亂和動盪，可以有序進行、破產重整。可以比較的案例是曾經的“萬億級企業”海南航空，如今已經步入破產重整。2）即使恆大破產，其旗下的地產類專案依然是“有價值的資產”，希望接盤的公司估計不會缺乏。
04
恆大的教訓
從中國最大房地產企業、中國首富，到如今的岌岌可危，恆大帶給中國企業家群體哪些教訓？
不要用慣性思維預測未來
經濟素來有周期和波動，在波動和起伏中，企業家們已經總結出了自己的經驗和對策。這些經驗即便以往有效，如今也可能失靈，因為宏觀大環境在發生實質性轉變。2018 年劉鶴副總理提出，“要建立良好的行為制約、心理引導和全覆蓋的監管機制，使全社會都懂得：做生意是要有本錢的，借錢是要還的，投資是要承擔風險的，做壞事是要付出代價的。”可以說，這些政策導向在過去幾年已經得到了印證。如果企業家依然抱著過去的幻想和僥倖心理與政府“博弈”，最終可能會下場悲催。
政府的警告要重視
從量變到質變是一個漸進過程，其間會出現一些預警，關鍵是看企業家是否足夠敏銳察覺和果斷行動。
中國傳統文化一貫強調“先禮後兵”。“勿謂言之不預”，這句網紅語，不僅適用於外交，同樣適用於國內問題：
2020 年 10 月馬雲外灘演講翻車。其實，早在 2019 年 7 月周小川就在一次演講中公開警告，“有人鼓吹顛覆性技術、革命性技術，你要是反對他，你就是“反革命”。這麼做有時只是為了賣自己的產品，有時也是要排斥、打擊競爭對手；當切實加強監管時，還可能打輿論戰。”可以說，這是份量很重、口氣很嚴厲的“黃牌”警告，可惜“馬老師”不僅視而不見，而且還公開反擊周小川的觀點，痛失“懸崖勒馬”的歷史機會視窗。
2017 年下半年王健林經歷了生死時速，被迫甩賣國內外酒店、地產、文旅專案，斷腕求生，苦不堪言。其實，在 2017 年 3 月兩會上，周小川已經進行了風險提示和勸誡，“對外投資，其中也不乏有一部分是過熱的情緒，投資具有盲目性，有的人也是事情做得很急，因此對外投資可能數字上增長相當快。這其中有一部分實際上跟我國對外投資的產業政策要求不符合，比如投一些體育、娛樂、俱樂部，對中國也沒有太大的好處，同時在外面還引起了一些抱怨。因此，進行一定程度的政策指導，我們認為是有必要的，也是有成效的。”同樣，王健林也沒有足夠重視，反而爆出一句“自家的錢，想怎麼花就怎麼花！”幾個月後，王健林嚐到了“過嘴癮”的苦果。
眼下，能救許家印於水火的，或許只有還未見汽車上市的恆大汽車。如果出現這種場面，這將是“賈躍亭造車運動”無意中做的第一件善事。
